Ma chi sono veramente gli agenti immobiliari?

Sono pochi gli articoli del Codice Civile che disciplinano la professione dell'agente immobiliare, sono compresi tra gli articoli 1754 e 1765.

Il Ruolo degli agenti di affari in mediazione, presso le CCIAA provinciali, è stato soppresso a decorrere dal 8 maggio 2010 data di entrata in vigore dell'art.73 del D.Lgs.

Non è stata una liberalizzazione della professione, ma un adeguamento alle norme europee, che prevedono per gli agenti immobiliari, l’iscrizione al numero di R.E.A. dei mediatori immobiliari (repertorio economico amministrativo), istituito presso le Camere di Commercio.

Quali sono i requisiti per potersi iscrivere e quindi esercitare la professione dell'agente immobiliare?

Aver frequentato un corso di 220 ore, con l'obbligo di frequenza del 80%. Le materie spaziano dal diritto civile, all'estimo, alla capacità di relazionarsi e negoziare con il pubblico. La perfetta conoscenza della modulistica contrattuale da far firmare al venditore o al compratore di un immobile.

Alla fine del corso sono previste 2 prove finali, scritta e orale con l'eventuale consegna dell'attestato di superamento dell'esame.

Possono iscriversi a questo corso chi ha compiuto la maggiore età anagrafica ed è in possesso di un qualsiasi diploma di scuola secondaria superiore, oltre ai requisiti morali e non aver subito condanne penali e civili.

Questo è l'unico percorso per poter esercitare la professione di agente immobiliare.

Un mediatore può esercitare la propria attività in forma individuale o in società, ed ha l'obbligo di stipulare un'assicurazione professionale.

Per l'esercizio della professione di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali e a tutela dei clienti".

La copertura garantita dall’Assicurazione RC Professionale Agente Immobiliare riguarda tutte le richieste di risarcimento avanzate da terzi (clienti) per fatti e circostanze originate da errori e omissioni commesse dall’assicurato nell’esercizio dell’attività professionale.

Gli Agenti Immobiliari possono trovarsi di fronte a richieste di risarcimento varie e particolarmente complesse: dalla perdita delle chiavi di un appartamento alla mancata informazione sull'ipoteca che grava su un immobile, allo smarrimento di documenti, assegni o errori che obbligano a rifare gli atti.

QUESTA E' LA TEORIA, ora vi racconto cosa succede tutti i giorni all'interno delle agenzie immobiliari e come vengono aggirate queste norme, anche dalle persone che vi accompagnano a vedere le case o affidate l'incarico di vendita del vostro immobile.

Il mediatore immobiliare è una figura professionale che vende servizi, non ha un magazzino immobili, guadagna una percentuale quando favorisce l'incontro tra la domanda e l'offerta, tra il venditore e l'acquirente.

Il suo lavoro quotidiano è ricercare potenziali venditori, proporre i propri servizi, ottenere l'incarico di vendita dell'immobile, possibilmente in esclusiva.

Per poter svolgere al meglio questa ricerca, si concentra in una zona ben specifica e inizia delle relazioni con gli abitanti per farsi conoscere e per sviluppare la propria immagine professionale.

Cosa serve per fare questo?

Buona volontà, scarpe comode e grandi motivazioni.

Col passare del tempo e con l'intento d'incrementare il proprio volume d'affari, l'agente immobiliare delega questa parte di lavoro, forse la più impegnativa, a qualcun altro.

“Va in una strada, suona i campanelli e trova qualcuno che voglia vendere la propria casa o appartamento”

“Prendi l’elenco telefonico e chiama tutte le persone che abitano in quella zona e chiedi se desiderano vendere casa “

Ecco il “messaggio motivante” che rivolge il titolare dell’agenzia immobiliare al nuovo collaboratore.

Ma chi sono questi nuovi collaboratori?

Sono ragazzi giovani, quasi sempre non assunti a libro paga, ma con dei contratti di collaborazione o addirittura a partita Iva. Non si limitano solamente a cercare dei potenziali venditori, ma fanno dell’altro.

Individuato il proprietario di un immobile che ha intenzione di vendere la propria casa, lo contattano e cercano di convincerlo a fissare un appuntamento per fare una valutazione della casa. RICORDATEVI, QUESTO LAVORO LO FANNO QUASI SEMPRE LE PERSONE MENO ESPERTE.

L’obbiettivo è fissare tanti appuntamenti, fare tante valutazioni e reperire tanti incarichi di vendita in esclusiva.

Ma non finisce qui.

Grazie alla promozione sui vari portali immobiliari, arrivano potenziali compratori a cui far visionare la casa oggetto dell’incarico di vendita.

Individuato il compratore, a questi viene fatta sottoscrivere una proposta d’acquisto che una volta accettata dal venditore, porta al compromesso e in seguito all’atto definitivo.

Nel 75% dei casi, questi collaboratori che vengono a vedere la tua casa, che ti accompagnano a visionare un immobile e poi sottoscrivere la proposta d’acquisto con il versamento della caparra, NON SONO AUTORIZZATI A FARLO, utilizzano modulistica firmata in bianco dal titolare dell’agenzia.

Non possono farlo perché non iscritti al numero di REA apposito della CCIAA locale.

Semplificando:

l’agente immobiliare iscritto al REA apre l’ufficio, recluta del personale senza abilitazione alla professione a cui affidare una zona operativa, dove reperire potenziali venditori e acquirenti. Alla conclusione dell’affare, storna una percentuale sulle commissioni incassate.

Questi collaboratori negli ultimi tempi, si fanno chiamare consulenti immobiliari, fanno la mediazione e sono molti di più rispetto ai regolari agenti immobiliari.

Un’agenzia immobiliare che rispetta le leggi è strutturata in questo modo:

Il Ministero dello Sviluppo economico ha chiarito che è possibile che più imprese individuali o societarie svolgano l’attività condividendo gli stessi locali o che condividano gli stessi spazi con degli studi professionali. In tal caso è importante che la clientela sia informata preventivamente con apposite informative o con i tesserini sulle diverse funzioni e sulle attività svolte in via autonoma a vario titolo dai diversi soggetti. I soggetti che operano nell'agenzia immobiliare possono essere: a) agenti d'affari in mediazione “autonomi” (titolari, soci legali rappresentanti) con Tesserino obbligatorio e polizza assicurativa propria. b) agenti d'affari in mediazione “mandatari” iscritti con posizione autonoma REA al Registro imprese, ma che agiscono in via prevalente o esclusiva in nome e per conto di un’altra agenzia “mandante”, che deve avere depositato apposita SCIA. Questi agenti-collaboratori hanno un tesserino obbligatorio con i dati dell’agenzia mandante e sono inseriti nella polizza assicurativa dell’agenzia mandante (NB: se operano sia come mandatari, sia in proprio devono avere distinti tesserini e distinte polizze) c) agenti di commercio, iscritti con posizione autonoma REA e Mod. ARC al Registro imprese e all’Enasarco, agiscono su mandato dell'agenzia con incarico di ricerca di clientela (è esclusa l'attività di mediazione; sono però possibili per l’agente altre attività d’impresa in contemporanea) d) dipendenti (segretari, contabili, ecc) N.B.: al di fuori delle figure elencate, non è possibile lavorare nell’agenzia immobiliare con qualifiche ulteriori come ad es. “ricerche di mercato” o "procacciatore d’affari nel settore immobiliare”, cioè operare per la ricerca di clientela/affari in campo immobiliare, stipulare contratti preliminari di compravendita o accordi di provvigione senza iscrizione al Registro Imprese o senza requisiti, neppure in via occasionale, poichè la legge prevede le figure specifiche del mediatore professionale, del mediatore occasionale (attività da iscrivere al Registro Imprese e da svolgere per max 60 gg. all'anno) o dell'agente di commercio che opera con mandato dell’agenzia immobiliare, sempre con iscrizione obbligatoria al Registro Imprese.

Mansionario

L’art 4 del DM 26.10 2011 dispone che “Per ogni sede o unità locale sono rese disponibili all'utenza mediante esposizione nei locali, ovvero con l'utilizzo di strumenti informatici, le informazioni relative ai compiti e alle attività svolte dai soggetti operanti nella sede o unità locale.” Ogni agenzia immobiliare HA L’OBBLIGO di esporre nella sede e nelle unità locali, in posto accessibile alla clientela, non una semplice insegna con il nome dell’impresa ma appositi cartelli (mansionari) con i nomi e le mansioni dei mediatori e dei loro collaboratori, a qualsiasi titolo. In alternativa l’obbligo di legge può essere assolto indicando gli stessi dati con mezzi informatici (ad es. nel sito web dell’agenzia immobiliare, nella sezione “ Chi siamo” o equivalente). E’ facoltativo inserire nel mansionario la propria foto, gli estremi della tessera e ulteriori qualifiche connesse all’attività di mediazione (es. Iscrizione al Ruolo dei periti ed esperti). In caso d'impresa individuale che opera senza collaboratori il mansionario può essere molto sintetico, ma se l’agenzia opera con uno staff di agenti o condividendo i locali con altri soggetti, è opportuno che vi siano tutte le opportune precisazioni. A mero titolo di esempio vedasi il MANSIONARIO-TIPO di un’Agenzia immobiliare fittizia, che si propone in forma volutamente complessa, per coprire le varie possibilità con cui può operare il collaboratore dell’agente immobiliare. La società “COLLABORA SNC” opera con due soci nella sede di Brescia e si avvale per l’unità locale di Montichiari dell’aiuto dell’agente immobiliare (impresa individuale) Antonia Bianchi, con cui ha stipulato un contratto di mandato. L’indirizzo della sede dell’impresa individuale coincide con quello dell’unità locale della società SNC, ma le due imprese operano in uffici e ambiti diversi, esponendo separati mansionari. La società si avvale anche della collaborazione di un agente di commercio e di una segretaria per le attività accessorie.

Riassumendo, ogni agenzia della vostra città o paese è autorizzata a operare, ma la maggior parte delle persone che ci lavorano e che vengono nelle vostre case, sono degli abusivi mascherati.

Il fenomeno è molto diffuso nelle strutture in franchising, dove gli affiliati per non perdere delle zone operative, aprono punti vendita. In seguito reclutano personale per rendere operativi i nuovi uffici. Nuove figure che vanno a contatto con il pubblico e fanno mediazione, senza autorizzazione a farlo.

Prova a inviare la tua candidatura...prova a controllare le offerte di lavoro pubblicate dalle agenzie immobiliari in franchising e non solo, nessuno tra i requisiti, ti richiede l’iscrizione al numero di REA. (pochissime eccezioni).

Non ti nascondo il mio desiderio di coprire altre zone per aumentare il mio volume d’affari, ma non riesco a trovare agenti immobiliari regolarmente iscritti all’ex ruolo, da introdurre nella mia struttura per trasferirgli le mie competenze da specialista nella vendita di ville e villette.

Le regole vanno rispettate, anche per la tutela del venditore e dell’acquirente della casa, bene troppo importante per avere interpreti non autorizzati.

 

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