9 domande e risposte che devi assolutamente conoscere, se vuoi vendere o acquistare una villa o villetta

Domanda e risposta numero 1:
Ho sentito che sono state apportate delle novità al c.d. Superbonus al 110% edilizio ?

Si, sono previste dalla legge di Stabilità 2021 alcune modifiche molto importanti. E' innanzitutto previsto che la detrazione spetti anche per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022, da ripartire tra gli aventi diritto: a) in 5 quote annuali di pari importo per le spese sostenute dal 01 luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021. b) in 4 quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nel corso dell'anno 2022. Altra novità riguardano gli interventi di coibentazione del tetto che sono stati ammessi al beneficio Superbonus 110%. Inoltre vengono inseriti tra i c.d. interventi trainanti ( che possono beneficiare del Superbonus 110%) quelli finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche. Si ricorda che è prevista la possibilità di optare o per la cessione del credito relativo alla detrazione spettante o per il c.d. sconto in fattura.

Domanda e risposta numero 2:
Ho sentito alla radio che c'e' anche un Bonus per l'acquisto dei mobili?

Esatto, lo confermo. Nella Legge di Stabilità 2021 il c.d. Bonus mobili viene prorogato al 31 dicembre 2021 con un incremento della spesa massimale ammissibile che passa da euro 10.000 ad euro 16.000. Nello specifico si stabilisce che ai contribuenti, i quali fruiscono della detrazione per recupero edilizio per interventi iniziati a decorrere dal 1 gennaio 2020, venga riconosciuta un'ulteriore detrazione per le spese documentate sostenute nell'anno 2021 per l'acquisto: a) di mobili ed arredi. b) di grandi elettrodomestici di classe non inferiore ad A+ (A per forni ), per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione. Il Bonus mobili, da ripartire tra gli aventi diritto in 10 quote annuali di pari importo, spetta nella misura del 50% delle spese sostenute ed è calcolato su un ammontare non superiore ad euro 16.000 considerato: a) per gli interventi effettuati nell'anno 2020. b) per gli interventi iniziati nell'anno 2020 e proseguiti nel 2021, al netto delle spese sostenute nell'anno 2020, per le quali si è fruito della detrazione.

Domanda e risposta numero 3.
Devo rifare il bagno, il governo ha stanziato qualche bonus?

Al fine di risparmiare delle risorse idriche sono stati stanziati 20 milioni di euro per l'anno 2021.Nel limite di tale spesa, e fino ad esaurimento delle risorse, alle persone fisiche residenti in Italia è riconosciuto un bonus idrico pari ad euro 1.000 per ciascun beneficiario, da utilizzare entro il 31/12/2021 per interventi di sostituzione: 1) vasi sanitari in ceramica con nuovi apparecchi a scarico ridotto. 2) apparecchi di rubinetteria sanitaria, soffioni doccia e colonna doccia esistenti con nuovi apparecchi a limitazione di flusso d'acqua. Il bonus idrico non costituisce reddito imponibile del beneficiario e non rileva ai fini del computo del valore dell'indicatore della situazione economica equivalente, c.d. ISEE.

Domanda e risposta numero 4:
quando sento parlare di bonus verde, cosa si intende?

Nella legge di stabilità 2021 è stato inserito anche il c.d. Bonus verde per le spese sostenute sino al 31 dicembre 2021. Tale agevolazione fiscale consiste in una detrazione IRPEF del 36% sulle spese sostenute per le seguenti tipologie di interventi : 1) Sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze. 2) Realizzazioni di recinzioni, impianti di irrigazione e pozzi. 3) Realizzazioni di coperture a verde di giardini pensili. Danno inoltre diritto all'agevolazione anche le spese di progettazione e manutenzione se connesse all'esecuzione di questi interventi. La detrazione per il bonus verde va ripartita in dieci quote annuali di pari importo e va calcolata su un importo massimo di euro 5.000 per unità immobiliare ad uso abitativo. Il Bonus verde non spetta invece per le spese sostenute in relazione : 1) Alla manutenzione ordinaria periodica dei giardini preesistenti non connessa ad un intervento innovativo o modificativo nei termini sopraindicati. 2) Ai lavoro in economia.

Domanda e risposta numero 5:
devo rifare la facciata del mio immobile, posso avere delle agevolazioni? Confermo, la Legge di stabilità 2021 prevede il c.d. Bonus facciate. Valido per tutto il 2021, in particolare viene prevista la spettanza della detrazione dell'imposta lorda pari al 90%, da ripartire in 10 quote annuali costanti, anche alle spese sostenute e documentate nel 2021 relative agli interventi, inclusi quelli della tinteggiatura e pulitura esterna, finalizzati al recupero o al restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati nelle zone A o B di cui al D.M. 1444/68. ZONA A, include le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi. ZONA B, include le altre parti del territorio edificate, anche solo in parte, considerando tali zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è superiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale è superiore o 1,5 mc/mq.

Domanda e risposta numero 6:
Cassa integrazione, riduzione del lavoro o addirittura licenziamento, ma chi ha un mutuo da pagare, cosa può fare?

La sospensione del pagamento delle rate di prestiti e di mutui è valida sino al 30 giugno 2021. Per coloro che sono già ammessi al beneficio alla data del 1 gennaio 2021, la proroga della moratoria opererà automaticamente senza alcuna formalità, salva l'ipotesi di rinuncia espressa da parte del beneficiario. Coloro che alla data del 1 gennaio 2021 non risultano ancora beneficiari della sospensione delle rate potranno invece essere ammessi, entro il 31 gennaio 2021, al sostegno finanziario in esame, secondo le condizioni e le modalità previste dalla vigente normativa.

Domanda e risposta numero 7 :
Devo acquistare una villetta in costruzione, esiste un modo per tutelarmi da eventuali sorprese?

Ho sentito che alcune persone hanno perso casa e soldi, cosa posso fare? Tranquillo, grazie ad una riforma che ha avuto decorrenza nel 2019, puoi usufruire della tutela per l'acquisto di immobili da costruire. La novità ha introdotto due importanti tutele per l'acquirente o promissario acquirente che versa una caparra o che firma un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile in costruzione, il rilascio da parte del costruttore di una fideiussione per le somme ricevute ( preliminare nullo in caso di assenza della stessa ) e la contestuale sottoscrizione di una polizza assicurativa di durata decennale a tutela di eventuali danni attribuibili a difetti di costruzione. Il Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza ha introdotto alcuni elementi di novità, in particolare: 1) L'atto preliminare di vendita dovrà avere la forma scritta dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata. 2) La fideiussione è rilasciata da una banca o da un'assicurazione. 3) la fideiussione può essere incassata : a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi; a decorrere dalla data dell'attestazione del notaio di non aver ricevuto dalla data del rogito la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale. 4) E' nullo il preliminare di vendita privo della polizza assicurativa. 5) L'efficacia della fideiussione cessa al momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti, copia dell'atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto legale di godimento sull'immobile.

Domanda e risposta numero 8:
Sto incaricando un'agenzia immobiliare per vendere la mia villa, in che momento devo pagare la provvigione d'agenzia?

A questa domanda mi permetto di rispondere collegandomi al mio modus operandi, come ritengo sia giusto fare, anche se so per certo che il 90% delle agenzie immobiliari applica un metodo diverso. Naturalmente la provvigione dell'agenzia immobiliare va pagata se l'immobile viene venduto dal mediatore. Secondo me il momento giusto è alla conclusione del contratto, al momento del rogito, di fronte al notaio che ha l'obbligo di inserire il compenso dovuto in atto. Il mediatore deve essere pagato, se l'affare è concluso. Attenzione la maggior parte delle agenzie immobiliari richiede il proprio compenso al momento del preliminare di vendita, senza attendere la vera conclusione del contratto. Perchè lo fanno? Fanno leva su una norma del codice civile che evidenzia il diritto alla mediazione nel momento che le parti vengono a conoscenza della conclusione del contratto, senza attendere la vera conclusione dell'affare. CONSIDERAZIONE MIA PERSONALE: sarà anche una norma del codice civile, ma il buon senso mi fa agire diversamente, senza infrangere la legge: io il mio compenso me lo faccio pagare a contratto concluso, nel momento dell'atto notarile.


Domanda e risposta numero 9:
Devo stipulare l'atto di vendita della mia villetta ereditata dai miei genitori, il notaio mi ha detto che devo pagare la trascrizione dell'accettazione tacita di eredità, di cosa si tratta?

Secondo il nostro sistema legislativo, il chiamato all’eredità, in forza di legge e/o testamento, per definirsi erede e quindi ottenere i beni ereditari deve accettare l’eredità. L’accettazione dell’eredità può essere fatta: espressamente, quando il chiamato con un atto formale dichiara di accettare una determinata eredità; tacitamente, quando il chiamato all’eredità compie un atto che fa presupporre, senza incertezze, la sua volontà di accettare e che non avrebbe comunque potuto compiere se non avesse assunto la qualità di erede. L’eredità si acquista automaticamente, invece, quando il chiamato all’eredità si trova nel possesso dei beni ereditari e non fa eseguire l’inventario entro tre mesi dalla morte oppure quando sottrae o nasconde beni dell’eredità. Quando si stipuli un atto di compravendita che abbia per oggetto immobili (terreni o fabbricati) che provengano da una successione, il notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita di eredità, salvo il caso in cui l’acquisto ereditario non risulti già trascritto in forza di un’accettazione espressa o tacita.

Il motivo principale per il quale è necessaria tale formalità è la tutela dell’acquirente, e dell’eventuale banca mutuante, dalla fattispecie dell’erede apparente. È, infatti, possibile che chi vende sia erede solo apparentemente e, quindi, chi acquista potrebbe subire l’azione di petizione di eredità da parte dell’erede vero ed essere tenuto, così, a restituirgli il bene. Tale rischio, però, non si realizza se viene eseguita la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a favore dell’erede apparente purché l’acquirente dell’immobile sia in buona fede. La prassi più diffusa è quella di eseguire la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità nei 20 anni dalla morte del defunto. Oltre i 20 anni, infatti, l’acquirente ha la possibilità far valere l’istituto dell’usucapione tutelando, così, i diritti da lui acquistati sui singoli beni. L’azione di petizione di eredità, tuttavia, è imprescrittibile e conseguentemente la tesi più prudente consiglia di procedere alla trascrizione dell’accettazione di eredità anche quando sono decorsi 20 anni dalla morte del defunto. Ciò perché non è possibile avere la certezza dell’assenza di eventuali cause di sospensione/interruzione dei termini dell’usucapione.

Sicuramente è errata la prassi che ritiene di dover effettuare la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità solo entro i dieci anni dalla morte del defunto.

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