martedì 2 gennaio 2018

Tempi più rapidi per vendere casa

Il percorso è stato lungo e non si può certo dire ancora concluso, ma finalmente qualche segno più arriva anche sul fronte dei prezzi delle case. I primi aumenti riscontrabili nelle zone più richieste di alcune grandi città si trasformeranno con ogni probabilità in incrementi medi – seppur ancora contenuti – nei prossimi anni. Intanto continuano a ridursi sia i tempi di vendita sia gli “sconti” in fase di trattativa. Questo nonostante un calo del ritmo di crescita delle compravendite, che comunque dovrebbero aumentare di oltre il 5% anche nel 2017.

Tempi di vendita e sconti. Secondo l’Osservatorio sulle grandi città di Nomisma presentato ieri, mediamente per vendere una casa usata occorrono sei mesi e mezzo, un tempo più vicino ai 5 mesi del periodo pre-crisi che agli otto mesi e mezzo raggiunti nel 2013. Milano e Bologna sono già scesi però a 5,5 e 5,8 mesi. Trend simile per la differenza tra richiesta iniziale del venditore e corrispettivo effettivamente pagato dall’acquirente, che oggi si attesta al 14,4%, cioè ancora 3-4 punti percentuali in più del 2007, mentre superava il 16% del 2014.

I prezzi. Le quotazioni nel 2018 saliranno a Milano (+0,8%) – unica città già in positivo quest’anno – Firenze (+0,6%) e Bologna (+0,2%); stabile Roma. In media però l’andamento dei valori delle 13 grandi città analizzate da Nomisma sarà ancora negativo anche nel 2018 (- 0,3%), dopo un 2017 che si chiuderà a -1,1%, condizionato da alcuni centri che fanno ancora fatica come Padova (-2,3% nel 2017 e -1,4% nel 2018), Genova (rispettivamente -2,3% e - 1,3%) e da alcuni capoluoghi del Sud come Bari, Cagliari e Catania (vedi grafico in alto). Va comunque tenuto conto che alcuni dati medi risentono di situazioni, per così dire, estreme. Se ad esempio esistono immobili che stanno per anni sul mercato, è chiaro che vanno a influenzare prezzi e tempi medi di vendita, che per molti immobili nelle zone di maggior pregio e più richieste sono tornati a livelli ottimali.

Le compravendite. Coerentemente con i dati sulle compravendite diffuse dall’Agenzia delle Entrate – in attesa dell’ultimo dato ufficiale relativo al terzo trimestre di martedì prossimo – Nomisma stima un «fisiologico» rallentamento della crescita degli scambi a fine anno, che dovrebbero attestarsi attorno alle 545mila unità (+5,5% per il solo residenziale). «Manca ancora – commenta Luca Dondi, ad di Nomisma – soprattutto la componente di investimento: l’assenza di prospettive di guadagno in conto capitale degli ultimi anni e la tassazione determinano ancora un mercato di necessità e sostituzione. Aumento di Pil e occupazione sono determinanti per la salute del settore, ma forse servirebbe uno stimolo fiscale per fare da leva a un mercato più liquido e ricco». La ruota del ciclo immobiliare. Nomisma colloca le 13 grandi città analizzate in 4 quadranti. Tra i “mercati in crescita”, in testa c'è Milano, sostenuto «da un miglioramento di tutti gli indicatori». L’aumento medio dei prezzi è ancora contenuto (+0,3% medio e +0,1% per l’usato) solo perché la periferia – dove gli immobili costano mediamente meno di 2mila euro contro il 6.400 delle zone di pregio – sconta ancora valori in calo. Il centro e il semicentro sono sostenuti anche da una ripresa della domanda di locazione, complice
anche il boom di affitti brevi. 
Al secondo posto c’è Bologna, dove, accanto alla tenuta dei prezzi (si parte da circa 1.600 euro al metro quadro per arrivare a una media di 3mila euro per il centro) e a un numero di transazioni che si attestano a un livello ormai prossimo ai livelli precrisi, si registra una buona qualità della domanda (il 25% delle famiglie è interessato a immobili ad elevate prestazioni energetiche). Positive anche le performance complessive di Firenze – «ormai prossima al punto di svolta» sul fronte prezzi, ma con un forte divario tra i tempi di vendita nelle zone di pregio (4,8 mesi) e in periferia (8 mesi) – Venezia e Napoli, seppur anche qui con forti differenze tra le zone più prestigiose e il resto della città. 
Torino – dove le quotazioni del nuovo hanno visto qualche segno positivo nel trimestre – Cagliari e Roma si collocano invece nella parte superiore del quadrante dei “mercati in miglioramento”.
Nella Capitale, dove la ripresa è partita in ritardo rispetto a Milano, «le compravendite sono caratterizzate da un discreto livello di attività – nota Nomisma – e, seppur contenute rispetto all’anno precedente, dovrebbero avvicinarsi a fine anno a 32mila unità»; lo sconto medio per l’usato è del 14% (8,5% per il nuovo) mentre i tempi di vendita sono di 6,3 mesi (6,5 il nuovo). In miglioramento anche Bari, Padova e Genova, penalizzate soprattutto dal ritardo nell’adeguamento dei prezzi agli altri indicatori. Palermo e Catania sono invece gli unici due centri nel quadrante dei “mercati in calo”, con pressoché tutti i parametri negativi. In particolare i prezzi sono scesi rispettivamente del 2,2% e dell’1,5% nel 2017, con prospettive al ribasso ancora per i prossimi due anni; i margini di “sconto” sono i più elevati tra le città analizzate (16,5% e 17,5%); risultati tra i peggiori anche per i tempi di vendita, addirittura aumentati per Palermo (6,2 mesi) e stabili per Catania (7 mesi).

Percorso lento ma tracciato. I molti segni meno sono coerenti con la lentezza del trend in atto e le stime degli ultimi report di Nomisma, ma nei toni dell’Osservatorio non manca l’ottimismo quando viene sottolineato come sia «ormai prossimo l’epilogo della dicotomia» tra crescita delle compravendite e il calo dei prezzi, «ormai prossimi all’invarianza, pur non mancando realtà in cui la fase espansiva pare ormai avviata». Si comincia quindi a consolidare anche l’ultimo tassello necessario per poter definitivamente parlare di mercato immobiliare residenziale in salute. «L’erogazione del credito, che continua nonostante l’esaurirsi del bacino delle surroghe e la difficoltà di alcuni istituti, il miglioramento dei tempi e degli sconti, accanto alle compravendite che comunque continuano il percorso di crescita – sintetizza Dondi – sono elementi che portano a pensare che il punto di svolta sia stato superato. Alcuni segnali incoraggianti potrebbero alimentare un clima positivo che potrebbe dare slancio al mercato. Il traino arriva da un migliorato della congiuntura economica ma anche da città come Milano che storicamente hanno sempre anticipato le tendenze nazionali».

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