venerdì 5 maggio 2017

L'ACQUISTO CON I BENEFICI PRIMA CASA

Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei
requisiti “prima casa”.
In generale, queste agevolazioni si applicano quando:
• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastale
• il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la
residenza o lavora
• l’acquirente ha determinati requisiti.


LE IMPOSTE AGEVOLATE

Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:
• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
− imposta di registro proporzionale nella misura del 2%
− imposta ipotecaria fissa di 50 euro
− imposta catastale fissa di 50 euro
• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
− Iva ridotta al 4%
− imposta di registro fissa di 200 euro
− imposta ipotecaria fissa di 200 euro
− imposta catastale fissa di 200 euro

ATTENZIONE

Come si è già detto nel capitolo precedente per gli acquisti senza benefici “prima
casa”, in ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di
importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare
potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già
versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per
effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”.
Gli atti assoggettati all'imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità
necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari
sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con
atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

La base imponibile per il calcolo delle imposte

CESSIONI CON IVA

Anche quando si acquista con i benefici “prima casa”, se la vendita è soggetta a Iva,
la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal
prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano
in misura fissa (200 euro ciascuna).

IL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE

Il meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendita non soggette a Iva,
anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore
catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il
coefficiente 110.

Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110

Esempio di calcolo dell’imposta di registro:

Supponiamo che un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, abbia una
rendita catastale di 900 euro e il corrispettivo pagato sia di 200.000 euro.
Se si richiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui
applicare l’imposta di registro del 2% è pari a: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro.
Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.079 euro (103.950 x 2%).
Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di
cessione (200.000 euro) e sarà di 4.000 euro (200.000 x 2%).

In caso di acquisto con i benefici “prima casa” e di applicazione del prezzo-valore, si
avranno gli stessi vantaggi descritti nel capitolo precedente.

I REQUISITI PER AVERE LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Come si è già detto, le agevolazioni fiscali previste per
l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in
presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente
possiede precisi requisiti.
In questo caso, oltre a tutte le informazioni da indicare
nella dichiarazione sostitutiva di cui si è già detto nel
capitolo precedente, l’acquirente deve espressamente
dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” (questa dichiarazione può
essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di
compravendita).

CATEGORIA CATASTALE

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve
appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di
un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile),
A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o
classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per
esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a
una pertinenza per ciascuna categoria.
È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio
dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle
agevolazioni “prima casa”.

DOVE DEVE TROVARSI L’IMMOBILE

Altra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che
si vuole acquistare.
Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui
l’acquirente ha la propria residenza.
Se residente in altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire
la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il
cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di
acquisto.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta
al comune la dichiarazione di trasferimento.

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:
• nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se
svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di
volontariato, sportive)
• nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di
lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa”
sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.
La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di
iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la
condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le
agevolazioni prima casa.

QUANDO SI HA GIA' UNA PRIMA CASA

Fino all’entrata in vigore della legge di stabilità 2016,
per poter richiedere le agevolazioni prima casa
occorreva:
• non essere titolare, esclusivo o in comunione col
coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e
abitazione, su altra casa nel territorio del comune
dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio
nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su
altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime
agevolazioni “prima casa”.
E l’acquirente aveva l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita.
Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è
già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a
condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo
acquisto.

L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo
gratuito (donazione e successione).

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di
donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere
l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le
agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori
imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.
Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere
una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso),
presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare la decadenza
dall’agevolazione.

Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare
l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza
all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da
presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e,
di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei
relativi interessi da pagare.

ATTENZIONE

Le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata
nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire
dei benefici.
Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un
anno dal nuovo acquisto

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