lunedì 8 maggio 2017

IL CREDITO D'IMPOSTA PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed
entro un anno ne compra un’altra in presenza delle
condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha
diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o
all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto
avviene con contratto di appalto o di permuta.

Con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che,
in considerazioni delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di
“prima casa”, il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la
nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.


Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul
secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:

• in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto

• per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie,
catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce
presentati dopo la data di acquisizione del credito

• in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi
successiva al nuovo acquisto

• in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari
con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Se il contribuente utilizza solo parzialmente il credito d’imposta per pagare l’imposta
di registro dovuta per l’atto in cui lo stesso credito è maturato, potrà utilizzare
l’importo residuo solo in diminuzione dell’Irpef o in compensazione, ma non in
diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni
e donazioni per gli atti presentati dopo la data di acquisizione del credito.

La normativa prevede, infatti, che in relazione alle imposte dovute per tali atti e
denunce, il credito deve essere utilizzato per l’intero importo.

Per fruire del credito d’imposta è necessario manifestare tale volontà nell’atto di
acquisto del nuovo immobile, specificando se si intende utilizzarlo in detrazione
dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

In particolare, l’atto di acquisto dovrà contenere, oltre alle “ordinarie” dichiarazioni
di possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, l’espressa richiesta del
beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per determinare il credito.

Occorrerà, perciò:

• indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata
corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare
della stessa

• dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data
dell’acquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in
assenza della specifica agevolazione prima casa

• produrre le relative fatture, se è stata corrisposta l’Iva sull’immobile ceduto
• indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.

QUANDO NON SPETTA

Il credito d’imposta non spetta se:

• sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto

• il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza
cioè usufruire del beneficio “prima casa”

• il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”

• viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”
riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per
fruire del beneficio.

QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i
benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si
dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una
sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono
false

• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di
acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche
a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.
Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla
vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di
contratto non si trasferisce il bene

• non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi
dall’acquisto

• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già
posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

QUANDO SI CONSERVANO LE AGEVOLAZIONI

Le agevolazioni non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla
donazione:

• il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, a condizione
che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di
verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale

• il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di
esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da
adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È
sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista
urbanistico. Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un
rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere
stata completata la copertura

• il contribuente costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui
sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.

COME EVITARE LE SANZIONI (O PAGARLE IN MISURA RIDOTTA)

Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento
della residenza nel termine di 18 mesi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

• se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della
residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità
di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di
chiedere la riliquidazione dell’imposta. Per fare questo, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida
l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e
degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non applicherà,
invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data
dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento
dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione

• se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire
la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si
verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. Il contribuente ha
comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non
gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento.
Deve però presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato
registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e
richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura
ridotta.
L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta
dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Invece, sul caso del contribuente che vende l’abitazione acquistata con i benefici
“prima casa”, prima che sia decorso il termine di 5 anni, l’Agenzia delle Entrate ha
fornito le seguenti precisazioni:

• se, prima che sia trascorso un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con
le agevolazioni, il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare
un’altra abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il
quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, non
scatta alcuna sanzione: il contribuente pagherà la differenza tra l’imposta
versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi

• se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi, senza
acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di
non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza dai benefici “prima
casa” goduti. In questo caso, se non gli è stato ancora notificato un atto di
liquidazione o un avviso di accertamento, può comunque avvalersi del
ravvedimento operoso e ottenere la riduzione delle sanzioni.


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