martedì 11 aprile 2017

PERDE LA CAPARRA L'ACQUIRENTE CHE NON ROGITA A CAUSA DI MODESTE INFILTRAZIONI

In una compravendita immobiliare, dopo la sottoscrizione del preliminare, non è giustificabile il
rifiuto del promittente acquirente di stipulare il rogito «per la sussistenza di modeste
infiltrazioni dal caminetto, la necessità di sostituire la cassetta del w.c. e di adeguare i locali
caldaia e cucina con realizzazione dei fori di areazione». Una simile condotta, infatti, è
«contraria a buona fede» e costituisce una «reazione del tutto sproporzionata a fronte di
problematiche facilmente emendabili». Lo ha stabilito il Tribunale di Treviso, con la sentenza del 10 ottobre 2016 n. 2471, accogliendo la domanda riconvenzionale del venditore convenuto
che aveva chiesto dichiararsi la legittimità del recesso dal contratto e dunque il diritto a
ritenere la caparra di 35mila euro versata dal venditore.
La sentenza riafferma il principio secondo cui «nei contratti con prestazioni corrispettive,
quando le parti si addebitino inadempimenti reciproci o una di esse contrasti la domanda di
risoluzione avversaria giustificando la propria inadempienza con quella dell'altro contraente, il
giudice del merito, prima di assumere una qualsiasi decisione, è tenuto a procedere ad una
valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi comportamenti inadempienti, che, al di là del
pur necessario riferimento all'elemento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di
dipendenza (sul piano causale) e di proporzionalità, nel quadro della funzione economico -
sociale del contratto, in maniera da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba
ricadere l'inadempimento colpevole idoneo a giustificare quello dell'altro». Così stando le cose,
prosegue il giudice, «la disamina dei documenti e delle risultanze dell'istruttoria orale fa sì che
l'esito della valutazione comparativa si risolva nettamente a sfavore dell'attore». Infatti, i
testimoni del convenuto hanno dichiarato che l'attore «effettuò visite accurate, anche con un
impresario di sua fiducia», e che era stato informato della «vetustà dell'immobile», di cui si
tenne anche conto nella determinazione del prezzo. Mentre, secondo un'altra testimonianza,
era stato sufficiente mettere del silicone all'esterno del muro per risolvere i problemi di
umidità. Invece, i testi dell'attore, per via della stretta parentela, non sono stati ritenuti attendibili. Infine, anche la documentazione offerta dal venditore (richiesta di permesso in
sanatoria; quietanza di versamento della sanzione; permesso in sanatoria; planimetrie
catastali aggiornate) dimostra che egli «si sia diligentemente attivato per risolvere, in tempo
utile per il rogito, le criticità di natura edilizia e catastale riscontrate».
Del resto, prosegue la sentenza, l'attore avrebbe dovuto domandare «in luogo della
risoluzione, l'esecuzione in forma specifica del contratto ex art. 2932 c.c. con la contestuale
richiesta di riduzione del prezzo per le sopravvenienze che egli avesse dimostrato non
contemplate dalle parti in sede di trattative». Infatti, la giurisprudenza di legittimità, «ha da
tempo superato il dogma dell'identità contenutistica tra preliminare e definitivo, ammettendo il
cumulo delle azioni ex art. 2932 c.c. e della actio quanti minoris». La sentenza n. 3855/2016,
infatti, ha affermato che: «In materia di contratto preliminare, il promissario acquirente non
resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza
riserve della cosa viziata o difforme ma può esperire l'azione di esecuzione specifica
dell'obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un'”actio quanti
minoris” per vizi della cosa, chiedendo l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione
del prezzo».
In definitiva, la domanda di risoluzione non ha trovato accoglimento, «risultando di gran lunga
più grave, il radicale rifiuto alla stipula del definitivo e l'iniziativa giudiziale ex art. 1453 c.c., a
fronte dell'insorgenza di problematiche secondarie ed agevolmente superabili». Le stesse
considerazioni hanno fatto ritenere legittimo il recesso del convenuto

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