lunedì 10 aprile 2017

ACQUISTO SULLA CARTA CON FIDEJUSSIONE

Il 2017 sta portando in dote segnali di ripresa anche sul fronte degli immobili acquistati “su
carta”, direttamente dal costruttore. Il Governo ha prorogato per tutto l'anno gli sgravi sull’Iva
a favore di chi acquista un’abitazione nuova in classe energetica A o B. E anche la domanda
sembra tornare: (…) nel secondo semestre 2016 le abitazioni nuove avevano raggiunto il 22%
del totale delle transazioni (+4% rispetto al 2015), con punte del 23,5% negli “'hinterland” e
del 17,1% nelle grandi città. «A livello di volumi il mercato delle nuove costruzioni però si
assottiglia», ragiona Marco Dettori, presidente Assimpredil-Ance delle province di Milano, Lodi,
Monza e Brianza. I dati dell’associazione, a livello nazionale, prevedono nel 2017 un calo
dell’1,6% degli investimenti residenziali. «A Milano città negli anni del boom – continua Dettori
– si facevano anche 6-7.000 abitazioni l’anno. Oggi siamo a non più di 2.500». Ed è calato
anche il numero dei costruttori: circa 100mila sono usciti dal mercato rispetto ai 630mila del
2008. «Però la qualità dell'offerta è migliorata. Un appartamento con dieci anni di età viene
considerato ancora semi nuovo, ma è indietro anni luce rispetto a una classe A o B di oggi,
grazie a soluzioni più moderne in fatto di coibentazione, serramenti, recupero del calore,
domotica».
Ma quali sono i rischi e gli accorgimenti da seguire quando si acquista “sulla carta”?
Informazioni preliminari e cautela negli acconti sono le parole chiave. «È bene partire leggendo
con attenzione il capitolato, per comprendere il più possibile le metodologie costruttive e la
classe energetica. Ed è opportuno chiedere informazioni dettagliate sui costi di gestione e di
riscaldamento», consiglia Paolo Righi, presidente dell’associazione degli agenti
immobiliari Fiaip. Occorre poi informarsi sull’impresa. Ad esempio, verificando tramite una
visura camerale se ha anni di attività alle spalle, o chiedendo agli agenti di zona quali altri
edifici abbia già costruito e commercializzato. Quanto ai pagamenti, l’iter tipico prevede una
caparra confirmatoria del 10% del prezzo pattuito da versare per bloccare l’immobile. Poi si
possono concordare altre tranche in specifici punti di avanzamento dei lavori (da scrivere sul
contratto preliminare) lasciando il saldo (in genere almeno il 20%) al rogito. «L’atto di acquisto
coincide con la consegna dell’alloggio. Ma molte imprese concedono di abitare la casa già in un
periodo precedente, ad esempio un paio di mesi, così l’acquirente verificare eventuali difetti da
sanare prima della conclusione del contratto. Un’opportunità che è bene farsi accordare»,
continua Righi.
E le garanzie? Purtroppo si tratta di un capitolo dolente. La legge (Dlgs 112/2005) obbliga il
costruttore a consegnare una fideiussione all’acquirente nel momento del preliminare di
compravendita: questa serve da garanzia in caso di fallimento, amministrazione straordinaria,
concordato preventivo o liquidazione coatta. Nei fatti, però, la maggior parte delle trattative
avviene senza questo elemento. Tanto è vero che la norma obbligherebbe a inserire, nel
preliminare, gli estremi della fideiussione. Ma in caso di omissione, non sono previste sanzioni
per l’impresa, se non l’annullabilità del contratto su richiesta dell’acquirente. Che però, se non
chiede da subito la fideiussione, spesso si trova nella paradossale situazione di dover decidere
se chiedere l’annullamento a un’impresa in fallimento e a cui ha versato già molto denaro. «In
effetti c’è ancora molto da lavorare su questo aspetto. Non ci sono controlli e tanti imprenditori
edili non rispettano la norma», ammette Dettori di Ance. «Purtroppo anche i costruttori che
vogliono essere onesti – aggiunge Righi – faticano ad adempiere all’obbligo, perché in pochi
possiedono le garanzie richieste dalla banca, per emettere la fideiussione». Questa viene
rilasciata sul valore di vendita e segue un iter totalmente slegato dall’analisi creditizia condotta
sull’impresa per concedere il mutuo utilizzato ai fini dell’avvio del cantiere. « Senza un accordo
ampio tra Governo, Ance e Abi che la renda davvero praticabile – conclude Righi – questa
norma non troverà mai applicazione diffusa».

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