martedì 3 maggio 2016

SETTIMANA ENIGMISTICA......SENTENZA

L'altro giorno mio padre mi ha consegnato un ritaglio della settimana enigmistica, dove era pubblicato un articolo dal titolo: SE VOI FOSTE IL GIUDICE.

Ve lo riporto tale e quale e poi come appendici vi esprimo le mie considerazioni.

Volendo comprare casa, Marcella si rivolge alla società XY, attiva nel campo della mediazioni immobiliare, grazie alla quale trovò quel che faceva per lei: una villetta messa in vendita da Vincenzo, ad un prezzo conveniente. Comunicò allora all'agenzia l'intenzione di acquistarla e pochi giorni dopo sottoscrisse con Vincenzo un preliminare di compravendita in attesa del rogito definitivo.

Successivamente , però , emersero degli imprevisti che fecero andare in fumo l'affare: il notaio incaricato della stipula del rogito notarile rilevò che l'immobile non era in regola con la normativa edilizia, cosicchè Marcella, d'accordo con Vincenzo, decise di rinunciare definitivamente alla conclusione della compravendita.

Di lì a poco , la donna si vide recapitare una richiesta dalla società XY , relativa al pagamento delle provvigioni maturate: il rifiuto da lei opposto indusse i rappresentanti della XY a farle causa.

- Non è giusto- affermò il difensore di Marcella- che per cause a lei non imputabili la mia cliente subisca il danno della mancata conclusione delll'affare e insieme la beffa della condanna al pagamento della provvigione: se l'affare non è stato concluso, per le irregolarità edilizie dell'immobile, la XY non può vantare alcun diritto alla provvigione e la sua domanda va respinta.

-Quanto sostenuto dalla parte avversa- ribattè il il difensore della società- non risponde al vero. La XY, infatti, ha maturato il diritto alla provvigione a seguito della sottoscrizione del preliminare di vendita tra Marcella e Vincenzo, essendo irrilevanti le vicende successive e la mancata stipula del rogito definitivo . la richiesta dell'agenzia è dunque fondata e deve essere accolta.

ECCO LA SENTENZA DEL GIUDICE:

La Corte di Cassazione affermò che spetta al mediatore il diritto alla provvigione allorquando si sia costituito tra le parti un valido vincolo giuridico, e tale ipotesi ricorre anche nel caso in cui il preliminare abbia a oggetto un immobile privo della concessione edificatoria: infatti, nulla esclude che dopo la stipula del preliminare possa intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi, con la conseguenza che per il successivo contratto definitivo di vendita rimane esclusa la sanzione di nullità.
8 Sentenza del 2013).

Facciamo alcune considerazioni.
Marcella perse la causa, la legge da ragione all'agenzia,  è una sentenza della Cassazione, quindi fa giurisprudenza.

In precedenti articoli, vi ho già parlato come l'intermediazione immobiliari, sia regolata da pochissimi articoli del Codice Civile.

Pur rispettando la sentenza, non sono d'accordo, il mediatore deve portare all'atto definitivo le parti, deve risolvere i problemi al venditore ed al compratore, anche per una questione etica, indipendentemente dalla legge.
Deve stipulare un compromesso, come fosse un atto notarile, tutelando le parti procurando tutta la documentazione necessaria, schede catastali , verificando che corrispondano alla realtà, visura ipotecaria, atto di provenienza, verificando le concessioni edilizie, permessi di costruire, sanatorie ecc.

Per rafforzare questa situazione e per tutelarvi, vi consiglio di frazionare il pagamento della provvigione dovuta al mediatore, metà al compromesso e metà al rogito.
Questi deve essere coinvolto nella stipula dell'atto notarile, altrimenti come spesso accade, una volta stipulato il preliminare, il mediatore si ritiene sollevato da ogni responsabilità....e la legge è dalla sua parte.

E QUESTO NON è GIUSTO.

Con fiducia e serenità

Giorgio Coppini

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