martedì 24 agosto 2021

Ma perché hai scelto la T.?


Non sempre il morale è alle stelle, questa mattina è sotto i tacchi. Per fortuna dura pochissimo, non posso permettermelo e la voglia di combattere, di continuare a educare i potenziali clienti sulle giuste scelte da fare per il bene della loro casa o di quella che vogliono acquistare, mi fa tornare il sorriso.

Ma una domanda me la voglio fare. Perché non mi hai consultato?
Carissimo proprietario di una villetta che hai deciso di vendere, ogni 3 settimane e da oltre 5 anni, ti invio del materiale informativo per farti capire che esiste la possibilità di avere la certezza della vendita, realizzando il massimo del prezzo.

Ti invio del materiale per farti capire quanto sia importante avere una consulenza gratuita da parte di uno specialista, prima di decidere il da farsi.

E tu cosa fai?

Affidi i tuoi sogni, i tuoi desideri, la tua casa, probabilmente acquistata con sacrifici,, agli agenti che appartengono a quel gruppo che inizia con la T.
Pur di ottenere l'incarico ti hanno fatto una valutazione molto alta, con provvigioni oltre il 3% di cui una parte mascherata nel prezzo. Incarico di lunga durata per permettere loro di assillarti per ottenere un ribasso della cifra da proporre, senza intaccare la percentuale della loro provvigione.
Questi agenti, tra l'altro non tutti abilitati, usano l'arma delle telefonate a strani orari, dello stress emotivo per convincerti.
Riuscirai probabilmente a vendere, ma il guadagno maggiore lo faranno loro a discapito della tua casa.

Ognuno è libero di fare quello che vuole, ma cosa ti costava sentire anche la mia opinione, di un professionista che si è specializzato in una sola tipologia d'immobili. Sentire il mio parere è gratuito, non costa nulla.
Non mollo, continuo a studiare per aumentare la mia credibilità di specialista, anche se ogni tanto mi cadono le braccia.

Nei giorni a seguire ho pensato molto, ho fatto delle riflessioni su come far capire a quella famiglia che sta rischiando molto nella tentata vendita della propria villetta.
Come è possibile mettere in vendita una casa senza garanzie? Sperando che vada tutto bene e che si possa rimediare a eventuali errori, sono giunto alla conclusione che solo continuando a educare e informare, posso farle cambiare idea.

Ho preso carta e penna e ho scritto una lettera che ha come contenuto una mia ricerca, fatta alcune settimane or sono.

-Casa Doxa ha pubblicato un'indagine dove si evidenzia che i potenziali acquirenti d'immobili, privilegiano aree verdi e case con spazi esterni, giardini e terrazzi dando meno importanza alla distanza del luogo di lavoro.
Nel 2021, in Italia, per questa nuova esigenza, ci sono circa 2 milioni in più di potenziali acquirenti che vogliono acquistare casa. Si è passati dal 22% del 2020 al 26% di quest'anno.
Quali sono le caratteristiche principali ricercate da queste famiglie?

Giardini e terrazzi 67% +9%
Spazi verdi 65% +17%

Meno importanti sono risultate da questa indagine:
vicinanza posto di lavoro 45%
vicinanza mezzi pubblici 55%

Probabilmente a tutto questo ha contribuito l'utilizzo sempre più significativo dello smart working anche a pandemia finita.
Riflessione mia personale: sono sempre più convinto che prima di determinare il prezzo di una casa da porre in vendita, bisogna essere in possesso di più informazioni possibili. La vendita di una casa è una fase delicata, seria e importante che non può essere affidata al caso alla fortuna e alla mancanza di nozioni in materia.

In questi giorni di ferragosto ho deciso di staccare la spina, ma per essere tranquillo con me stesso con l'aiuto di un buon condizionatore, impiego parte del mio tempo a fare ricerche, studi ed esperimenti.
Sono anche uscito da casa per andare in posta a spedire la lettera con la mia indagine, alla famiglia proprietaria della villetta. Non mi aspetto nessuna risposta. 

Giorgio Coppini


lunedì 19 luglio 2021

La scelta di giocare su un campo ridotto

 


Tanti anni or sono, quando presi la decisione di specializzarmi in un'unica tipologia d'immobili, le ville/villette, lo feci e basta, la mia convinzione era impugnabile da qualsiasi pensiero, volevo essere nella mente del cliente finale come il venditore di ville/villette.
Tantissimi colleghi e amici erano custodi della credenza molto diffusa che un'impresa debba rivolgersi all'intero mercato senza rendersi conto che questa convinzione non fa altro che innalzare una barriera allo sviluppo di un efficace strategia aziendale.

La mia convinzione si basa sul fatto che di fronte alla concorrenza nessun professionista o agente immobiliare come me può ottenere il 100% del mercato delle case. I clienti si muovono in due modi: ci sono coloro che acquistano dove acquistano tutti e ci sono coloro che acquistano qualcosa di diverso rispetto alla massa, proprio per essere diversi.

Ci sono uomini con la barba lunga per essere diversi dalla stragrande maggioranza delle persone che si rade ogni mattina(oggi forse i ruoli si sono invertiti), c'e chi va al mare e chi va in montagna. Certe persone per giustificare le proprie scelte controtendenza, pensa che la maggioranza delle persone si stia sbagliando.

Per questi e altri fattori psicologici è impensabile che un'azienda, professionista, agenzia immobiliare possa ottenere il 100% del mercato. Se sei un leader del tuo mercato attrai i clienti che vogliono fare le cose degli altri e non piaci a chi vuol essere differente. Impossibile piacere a tutti.

Tutta la nostra vita è un dualismo, ogni giorno combattiamo con il bianco e il nero, coca Cola o Pepsi Cola, destra o sinistra, Mediaset o RAI. Pensa che il più grande Presidente degli Stati Uniti d'America Roosevelt, nel suo anno migliore non è andato oltre il 61% dei consensi, che speranza posso avere io di prendere l'80/90% del mercato immobiliare.

La mia convinzione è che ogni business, anche il vendere case, è un business di nicchia. La differenza è che la nicchia del leader è più grande delle nicchie degli altri, ma è sempre una nicchia.

Tornando al mio pensiero di alcuni anni fa, qual'e' la mia nicchia? Aiutare i proprietari delle ville/villette a vendere la propria proprietà. Con questa risposta ho creato una barriera insuperabile verso quei diavoli tentatori che continuavano a dirmi: "Non rinunciare a nessuna parte del mercato."

Il sacrificio è l'essenza della strategia aziendale, senza sacrificio, non c'e' strategia. Senza sacrificio ti indebolisci.

Dato che non puoi comunque piacere a tutti, il sacrificio è un concetto facile da condividere, non stai rinunciando a niente, stai solo definendo la tua posizione.

Queste mie convinzioni non sono condivise dal 95% delle agenzie mie concorrenti, anche perché io stesso cerco d'istruire, informare il cliente finale dell'inutilità delle figure professionali generalista che trattano qualsiasi tipo d'immobileMa anche questo fa parte della mia scelta, se piaci a qualcuno, se affermi la tua posizione e attacchi con vigore la parte opposta, il cliente sa chi sei e cosa rappresenti. Tra gli utenti finali, come potresti essere tu che mi leggi, posso trovare chi preferisce rivolgersi a un mediatore che tratta tutti gli immobili indistintamente, ma come detto sopra non puoi piacere a tutti.

Questa mia scelta e questa mia posizione mi è costata parecchio, tantissimi miei colleghi non vogliono collaborare con me e non è stata accettata la mia iscrizione a una categoria professionale, ho dovuto iscrivermi a un'altra associazione, più antica, ma meno perforante sul territorio.

Il 75/80%delle agenzia immobiliari sono generalista, trattano qualsiasi tipo d'immobile e rilasciano qualsiasi tipo di servizio, non hanno una posizione. Fanno parte di un grandissimo numero di aziende che tentano di sopravvivere in un campo super inflazionato.

Lo specialista contro il generalista. La maggior parte delle volte la gente preferisce rivolgersi agli specialisti, non ai generalisti. Se hai un problema al cuore, vai dal cardiologo non dal medico generico. Se vuoi acquistare un paio di Tods, vai nel negozio specializzato, non al grande magazzino. Se vuoi acquistare un dentifricio, vai in un dragastore, non al supermercato. La maggior parte delle volte.

Ma niente è mai tutto bianco o tutto nero nella mente dei clienti consumatori, a volte si acquista tutto al supermercato o al grande magazzino. Quando la comodità conta, la gente spesso pagherà di più, rinunciando alla varietà e alla scelta per risparmiare tempo.

Che la si chiami segmentazione, specializzazione o divisione, rimane comunque una realtà nel mondo degli affari di oggi. Le industrie non si fondono. Si dividono in industrie separate, ciascuna con il suo insieme specifico di leader e d'inseguitori. Il trucco sta nel presentare l'arrivo di una divisione e quindi nell'essere il primo ad avviare un'operazione o un'impresa con un marchio separato che comunichi la parola chiave che vuoi possedere nella mente dei clienti.

SU QUESTO CONCETTO SI BASA VILLEVILLETTE.

Qual è il vantaggio chiave per il cliente. La certezza di vendere la propria villa/villetta entro un tempo stabilito, al massimo del prezzo possibile.

Le agenzie immobiliari generalista, soprattutto quelle che espongono marchi famosi e nazionali, pensano di poter impedire queste divisioni, temono di perdere una fetta di mercato e quindi degli affiliati.

Restringere il proprio punto focale e diventare forte in una sola tipologia d'immobili posti in una specifica zona è un approccio migliore che espandere il proprio punto focale e diventare debole ovunque.

Nulla ha più successo e quindi può' fornire più' benefici all'utente finale, di un punto focale scelto con cura e cesellato con cura.

lunedì 17 maggio 2021

Specializzazione: preparazione specifica in un campo determinato di un'attività, di una disciplina

 


Dal dopoguerra sino al 2008 era definita la prima era delle professioni, il mercato era strutturato in modo diverso rispetto a oggi. Il mediatore immobiliare era una professione poco conosciuta, ma soprattutto non regolamentata. La dinamicità del mercato immobiliare ha contribuito a far crescere sia di numero sia di professionalità gli agenti immobiliari sino ad arrivare ai giorni nostri dove ci sono più mediatori che case vendute.
Il passaparola è stato l'unico canale per acquisire clienti che si fidelizzavano con una buona parlantina, in questo scenario essere un generalista pagava: l'agenzia immobiliare dove si vendevano e affittavano qualsiasi tipo di casa era avvantaggiata sul mercato. La concorrenza, la competizione era decisamente inferiore rispetto ai giorni nostri.

L'agenzia immobiliare trattava qualsiasi tipo d'immobile: l'appartamento, la villetta, la villa, il capannone, l'attività commerciale, il terreno, il garage e la cantina. I mediatori immobiliari passavano da un immobile da 30.000 euro a una proprietà da 2.000.000 di euro ponendosi allo stesso modo. I clienti erano meno preparati, meno attenti rispetto a ora, si fidavano di più, entravano meno nelle dinamiche della propria questione e tutto andava bene.

La musica cambia completamente nel 2008 in seguito alla crisi finanziaria, alle nuove tecnologia d'internet, alle normative, al numero degli agenti immobiliari che ha superato 40.000 su una popolazione di circa 60.000.000. La Germania per esempio conta circa 23.000 mediatori immobiliari su una popolazione di circa 80.000.000.

Dal 2008 il generalista entra man mano in crisi, per una semplice ragione: lo scenario in cui questa impostazione di modello di business si era formato, è cambiato. Ora il cliente vuol spendere bene i suoi soldi (o ne vuol spendere meno) e soprattutto vuol essere sicuro d'investirli con il professionista giusto.

E qual'e' agli occhi del cliente il professionista giusto?

È colui che offre maggiori garanzie di risultato.

E chi può offrire maggiori garanzie di risultato?

Colui che si occupa costantemente di una sola materia, che di casi simili ne tratta centinaia all'anno.

Vale la regola dei medici, vi rivolgereste a un medico generico se avete un problema agli occhi? No, andreste da un oculista, cioè un medico specializzato che fa solo quello, che di problemi agli occhi come il vostro, ne vede migliaia ogni anno.

Ecco la stessa logica viene utilizzata dai clienti.

Se una persona, una famiglia volesse vendere o acquistare una villa, villetta o casa indipendente si rivolgerà al mediatore immobiliare specializzato in ville e villette, perché trattando ogni giorno la stessa tipologia d'immobile, gli sarà sicuramente capitato un caso analogo e quindi avrà sicuramente la giusta soluzione.

La stessa cosa per chi vuol vendere un appartamento, un bar, un terreno, un capannone, dovrà rivolgersi a uno specialista.

Questo è il nuovo scenario che oggi ci troviamo già da qualche anno ad affrontare e che, nel prossimo futuro diventerà l'unico scenario praticabile.

SPECIALISTI IN CHE SENSO?

Una domanda che a questo punto possiamo porre è cosa si intende per specialista?

Il termine specialista per legge si può utilizzare nelle professioni solo dopo aver acquisito il relativo titolo universitario, inseguito hai master.

Lo specialista di cui parliamo in questo articolo, non essendoci per la professione di agente immobiliare nessun corso universitario, è sinonimo di esperto. La specializzazione è sostanziale, più che un titolo formale ottenuto in seguito a un master universitario. Essere specialisti in un settore specifico vuol dire essere esperti di quel settore, di quella nicchia di mercato.

Noi abbiamo deciso di occuparci prevalentemente ed esclusivamente della vendita di ville, villette e case indipendenti, ogni giorno dedichiamo il nostro tempo alla trattazione, alle valutazioni di queste tipologie di abitazioni, allo studio e all'approfondimento di tecniche per vendere ville, villette e case indipendenti, seguiamo workshop, convegni su tali argomenti. Siamo iscritti ad associazioni, enti, network per rimanere sempre aggiornati.

La nostra specializzazione è: FOCALIZZAZIONE, DEDIZIONE ed ESPERIENZA.

E i generalisti, coloro che trattano qualsiasi tipo d'immobile?

La domanda è: che fine faranno i generalisti?

Sicuramente per alcuni anni rimarranno attivi sul mercato, ma col tempo le cose cambieranno e con le nuove generazioni di mediatori immobiliari, la richiesta diverrà di specializzazione. Il proprietario di un appartamento in una zona specifica ricerca un esperto di appartamenti di quella zona, verificando cosa ha già venduto e le referenze di altri venditori che già hanno usufruito dei suoi servizi.

La stessa cosa già succede per le attività commerciali, i terreni, le aziende, le ville e villette.

La casa è un bene troppo importante, sono finiti i tempi di chiedere aiuto all'amico dell'amico, oggi e domani sarà indispensabile affidarsi a uno specialista, un esperto, una figura professionale che ogni giorno vede le stesse tipologie di case, se si vuole ottenere il massimo dalla vendita della propria casa.

Ora è il momento di competenze verticali e la fine del tuttologo. Servono competenze, struttura, organizzazione, capacità manageriali e imprenditoriali.

sabato 30 gennaio 2021

9 domande e risposte che devi assolutamente conoscere, se vuoi vendere o acquistare una villa o villetta

Domanda e risposta numero 1:
Ho sentito che sono state apportate delle novità al c.d. Superbonus al 110% edilizio ?

Si, sono previste dalla legge di Stabilità 2021 alcune modifiche molto importanti. E' innanzitutto previsto che la detrazione spetti anche per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022, da ripartire tra gli aventi diritto: a) in 5 quote annuali di pari importo per le spese sostenute dal 01 luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021. b) in 4 quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nel corso dell'anno 2022. Altra novità riguardano gli interventi di coibentazione del tetto che sono stati ammessi al beneficio Superbonus 110%. Inoltre vengono inseriti tra i c.d. interventi trainanti ( che possono beneficiare del Superbonus 110%) quelli finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche. Si ricorda che è prevista la possibilità di optare o per la cessione del credito relativo alla detrazione spettante o per il c.d. sconto in fattura.

Domanda e risposta numero 2:
Ho sentito alla radio che c'e' anche un Bonus per l'acquisto dei mobili?

Esatto, lo confermo. Nella Legge di Stabilità 2021 il c.d. Bonus mobili viene prorogato al 31 dicembre 2021 con un incremento della spesa massimale ammissibile che passa da euro 10.000 ad euro 16.000. Nello specifico si stabilisce che ai contribuenti, i quali fruiscono della detrazione per recupero edilizio per interventi iniziati a decorrere dal 1 gennaio 2020, venga riconosciuta un'ulteriore detrazione per le spese documentate sostenute nell'anno 2021 per l'acquisto: a) di mobili ed arredi. b) di grandi elettrodomestici di classe non inferiore ad A+ (A per forni ), per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione. Il Bonus mobili, da ripartire tra gli aventi diritto in 10 quote annuali di pari importo, spetta nella misura del 50% delle spese sostenute ed è calcolato su un ammontare non superiore ad euro 16.000 considerato: a) per gli interventi effettuati nell'anno 2020. b) per gli interventi iniziati nell'anno 2020 e proseguiti nel 2021, al netto delle spese sostenute nell'anno 2020, per le quali si è fruito della detrazione.

Domanda e risposta numero 3.
Devo rifare il bagno, il governo ha stanziato qualche bonus?

Al fine di risparmiare delle risorse idriche sono stati stanziati 20 milioni di euro per l'anno 2021.Nel limite di tale spesa, e fino ad esaurimento delle risorse, alle persone fisiche residenti in Italia è riconosciuto un bonus idrico pari ad euro 1.000 per ciascun beneficiario, da utilizzare entro il 31/12/2021 per interventi di sostituzione: 1) vasi sanitari in ceramica con nuovi apparecchi a scarico ridotto. 2) apparecchi di rubinetteria sanitaria, soffioni doccia e colonna doccia esistenti con nuovi apparecchi a limitazione di flusso d'acqua. Il bonus idrico non costituisce reddito imponibile del beneficiario e non rileva ai fini del computo del valore dell'indicatore della situazione economica equivalente, c.d. ISEE.

Domanda e risposta numero 4:
quando sento parlare di bonus verde, cosa si intende?

Nella legge di stabilità 2021 è stato inserito anche il c.d. Bonus verde per le spese sostenute sino al 31 dicembre 2021. Tale agevolazione fiscale consiste in una detrazione IRPEF del 36% sulle spese sostenute per le seguenti tipologie di interventi : 1) Sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze. 2) Realizzazioni di recinzioni, impianti di irrigazione e pozzi. 3) Realizzazioni di coperture a verde di giardini pensili. Danno inoltre diritto all'agevolazione anche le spese di progettazione e manutenzione se connesse all'esecuzione di questi interventi. La detrazione per il bonus verde va ripartita in dieci quote annuali di pari importo e va calcolata su un importo massimo di euro 5.000 per unità immobiliare ad uso abitativo. Il Bonus verde non spetta invece per le spese sostenute in relazione : 1) Alla manutenzione ordinaria periodica dei giardini preesistenti non connessa ad un intervento innovativo o modificativo nei termini sopraindicati. 2) Ai lavoro in economia.

Domanda e risposta numero 5:
devo rifare la facciata del mio immobile, posso avere delle agevolazioni? Confermo, la Legge di stabilità 2021 prevede il c.d. Bonus facciate. Valido per tutto il 2021, in particolare viene prevista la spettanza della detrazione dell'imposta lorda pari al 90%, da ripartire in 10 quote annuali costanti, anche alle spese sostenute e documentate nel 2021 relative agli interventi, inclusi quelli della tinteggiatura e pulitura esterna, finalizzati al recupero o al restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati nelle zone A o B di cui al D.M. 1444/68. ZONA A, include le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi. ZONA B, include le altre parti del territorio edificate, anche solo in parte, considerando tali zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è superiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale è superiore o 1,5 mc/mq.

Domanda e risposta numero 6:
Cassa integrazione, riduzione del lavoro o addirittura licenziamento, ma chi ha un mutuo da pagare, cosa può fare?

La sospensione del pagamento delle rate di prestiti e di mutui è valida sino al 30 giugno 2021. Per coloro che sono già ammessi al beneficio alla data del 1 gennaio 2021, la proroga della moratoria opererà automaticamente senza alcuna formalità, salva l'ipotesi di rinuncia espressa da parte del beneficiario. Coloro che alla data del 1 gennaio 2021 non risultano ancora beneficiari della sospensione delle rate potranno invece essere ammessi, entro il 31 gennaio 2021, al sostegno finanziario in esame, secondo le condizioni e le modalità previste dalla vigente normativa.

Domanda e risposta numero 7 :
Devo acquistare una villetta in costruzione, esiste un modo per tutelarmi da eventuali sorprese?

Ho sentito che alcune persone hanno perso casa e soldi, cosa posso fare? Tranquillo, grazie ad una riforma che ha avuto decorrenza nel 2019, puoi usufruire della tutela per l'acquisto di immobili da costruire. La novità ha introdotto due importanti tutele per l'acquirente o promissario acquirente che versa una caparra o che firma un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile in costruzione, il rilascio da parte del costruttore di una fideiussione per le somme ricevute ( preliminare nullo in caso di assenza della stessa ) e la contestuale sottoscrizione di una polizza assicurativa di durata decennale a tutela di eventuali danni attribuibili a difetti di costruzione. Il Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza ha introdotto alcuni elementi di novità, in particolare: 1) L'atto preliminare di vendita dovrà avere la forma scritta dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata. 2) La fideiussione è rilasciata da una banca o da un'assicurazione. 3) la fideiussione può essere incassata : a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi; a decorrere dalla data dell'attestazione del notaio di non aver ricevuto dalla data del rogito la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale. 4) E' nullo il preliminare di vendita privo della polizza assicurativa. 5) L'efficacia della fideiussione cessa al momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti, copia dell'atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto legale di godimento sull'immobile.

Domanda e risposta numero 8:
Sto incaricando un'agenzia immobiliare per vendere la mia villa, in che momento devo pagare la provvigione d'agenzia?

A questa domanda mi permetto di rispondere collegandomi al mio modus operandi, come ritengo sia giusto fare, anche se so per certo che il 90% delle agenzie immobiliari applica un metodo diverso. Naturalmente la provvigione dell'agenzia immobiliare va pagata se l'immobile viene venduto dal mediatore. Secondo me il momento giusto è alla conclusione del contratto, al momento del rogito, di fronte al notaio che ha l'obbligo di inserire il compenso dovuto in atto. Il mediatore deve essere pagato, se l'affare è concluso. Attenzione la maggior parte delle agenzie immobiliari richiede il proprio compenso al momento del preliminare di vendita, senza attendere la vera conclusione del contratto. Perchè lo fanno? Fanno leva su una norma del codice civile che evidenzia il diritto alla mediazione nel momento che le parti vengono a conoscenza della conclusione del contratto, senza attendere la vera conclusione dell'affare. CONSIDERAZIONE MIA PERSONALE: sarà anche una norma del codice civile, ma il buon senso mi fa agire diversamente, senza infrangere la legge: io il mio compenso me lo faccio pagare a contratto concluso, nel momento dell'atto notarile.


Domanda e risposta numero 9:
Devo stipulare l'atto di vendita della mia villetta ereditata dai miei genitori, il notaio mi ha detto che devo pagare la trascrizione dell'accettazione tacita di eredità, di cosa si tratta?

Secondo il nostro sistema legislativo, il chiamato all’eredità, in forza di legge e/o testamento, per definirsi erede e quindi ottenere i beni ereditari deve accettare l’eredità. L’accettazione dell’eredità può essere fatta: espressamente, quando il chiamato con un atto formale dichiara di accettare una determinata eredità; tacitamente, quando il chiamato all’eredità compie un atto che fa presupporre, senza incertezze, la sua volontà di accettare e che non avrebbe comunque potuto compiere se non avesse assunto la qualità di erede. L’eredità si acquista automaticamente, invece, quando il chiamato all’eredità si trova nel possesso dei beni ereditari e non fa eseguire l’inventario entro tre mesi dalla morte oppure quando sottrae o nasconde beni dell’eredità. Quando si stipuli un atto di compravendita che abbia per oggetto immobili (terreni o fabbricati) che provengano da una successione, il notaio è tenuto a trascrivere l’accettazione tacita di eredità, salvo il caso in cui l’acquisto ereditario non risulti già trascritto in forza di un’accettazione espressa o tacita.

Il motivo principale per il quale è necessaria tale formalità è la tutela dell’acquirente, e dell’eventuale banca mutuante, dalla fattispecie dell’erede apparente. È, infatti, possibile che chi vende sia erede solo apparentemente e, quindi, chi acquista potrebbe subire l’azione di petizione di eredità da parte dell’erede vero ed essere tenuto, così, a restituirgli il bene. Tale rischio, però, non si realizza se viene eseguita la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a favore dell’erede apparente purché l’acquirente dell’immobile sia in buona fede. La prassi più diffusa è quella di eseguire la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità nei 20 anni dalla morte del defunto. Oltre i 20 anni, infatti, l’acquirente ha la possibilità far valere l’istituto dell’usucapione tutelando, così, i diritti da lui acquistati sui singoli beni. L’azione di petizione di eredità, tuttavia, è imprescrittibile e conseguentemente la tesi più prudente consiglia di procedere alla trascrizione dell’accettazione di eredità anche quando sono decorsi 20 anni dalla morte del defunto. Ciò perché non è possibile avere la certezza dell’assenza di eventuali cause di sospensione/interruzione dei termini dell’usucapione.

Sicuramente è errata la prassi che ritiene di dover effettuare la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità solo entro i dieci anni dalla morte del defunto.

lunedì 28 dicembre 2020

Tutto segretissimo, come uno 007

 



In questo articolo voglio accompagnarti, svelandoti alcuni segreti, nel percorso di vendita della tua casa, partendo da come fare l’annuncio, sino alla visita vera e propria.

2 SEGRETI PER FARE UN ANNUNCIO CHE ATTIRI IL CLIENTE GIUSTO.