Ecco 8 elementi indispensabili per avviare una ristrutturazione.
1. Il progettista
Sembra banale ricordare che in caso di ristrutturazione la prima persona da chiamare è un progettista (architetto, ingegnere, geometra), non il muratore. Questo perché per tutte le opere eccedenti la manutenzione ordinaria (ovvero i lavori in casa che non hanno bisogno di permessi) è d’obbligo il progetto firmato da un tecnico abilitato ed iscritto all’Ordine o Collegio professionale.
2. Il rilievo
Le prime idee sono spesso abbozzate sulla planimetria catastale e servono a capire le potenzialità dell’abitazione e la fattibilità preliminare degli interventi, ma dopo è necessario eseguire un rilievo architettonico e fotografico accurato, elemento indispensabile per sviluppare un buon progetto di ristrutturazione.
3. Il progetto
Una volta rilevata con precisione la planimetria dello stato attuale, il vostro progettista disegnerà assieme a voi il progetto definitivo, tenendo conto delle vostre esigenze, delle vostre preferenze estetiche e della fattibilità urbanistica, strutturale ed impiantistica.
A seconda del tipo di ristrutturazione è possibile che il progettista si confronti anche con uno strutturista o con un termotecnico, per coordinare tutti gli aspetti del progetto.
4. Il computo metrico
Sulla base del progetto e del sovrapposto (così si chiama l’elaborato tecnico costituito da piante, prospetti e sezioni con evidenziate in giallo le porzioni di pareti e strutture da demolire ed in rosso le porzioni di pareti e strutture da costruire), il progettista stilerà il computo metrico, cioè l’elenco dei lavori da eseguire con le relative quantità, ognuna con la sua unità di misura.
Applicando a ciascuna voce del computo metrico prezzi medi della zona, ricavabili ad esempio dal Bollettino Ufficiale Ingegneri, il computo diventa estimativo, ossia una stima base del costo dei lavori.
5. Il preventivo della ditta
A questo punto è il momento di chiedere i preventivi alle ditte che potranno redigere il capitolato dei lavori semplicemente aggiungendo il prezzo unitario a ciascuna voce del computo metrico e specificando, in eventuali allegati, i materiali base che intendono fornire da capitolato.
Attenzione: se preferite scegliere liberamente pavimenti, rivestimenti, sanitari o altro, chiedete al vostro progettista di omettere nel computo metrico la fornitura di queste voci.
6. Il Coordinatore della Sicurezza
Se avete scelto più di una ditta, ad esempio una che esegue i lavori di muratura e una che esegue gli impianti, occorre per legge nominare il Coordinatore della Sicurezza sui Cantieri tra i tecnici abilitati a questa mansione, purché non in conflitto d’interessi con le imprese che eseguono i lavori.
Tra i vari compiti, il Coordinatore redige il Piano della Sicurezza sui Cantieri (PSC), elabora il cronoprogramma con il diagramma di gestione delle interferenze tra lavori (Gantt) e invia la Notifica Preliminare alla Asl territorialmente competente.
Attenzione: anche con una sola ditta può essere obbligatorio il Coordinatore: chiedete al progettista come comportarvi nel vostro caso specifico.
7. Il Direttore dei Lavori
Obbligatoria prima dell’inizio lavori è anche la nomina del Direttore dei Lavori (DL), che ha il compito di vigilare, eseguendo sopralluoghi periodici a sua discrezione, sull’operato della ditta, sul rispetto del progetto e del capitolato, nel vostro interesse.
Il ruolo di Direttore Lavori è di solito affidato al progettista, ma può essere incaricato anche il coordinatore o un professionista esterno, purché non collegato alla ditta esecutrice.
8. La pratica edilizia
Individuate tutte le figure necessarie e redatto il progetto, non resta al progettista che completare la documentazione e i moduli necessari per la presentazione della pratica in Comune e, nel caso di SCIA o di CILA, contestualmente indicare anche la data di inizio lavori.
Se l’abitazione si trova in zona vincolata, ad esempio in area parco o in area con vincolo idrogeologico, occorreranno anche la relative Autorizzazioni prima di iniziare i lavori.
