giovedì 7 novembre 2019

Tre, quattro, cinque addirittura sei.........

Scrivo questo articolo rivolgendomi sia ai venditori, sia agli acquirenti di case, condividendo con loro lo stesso malessere che ho provato questa mattina, leggendo alcune esperienze di colleghi , ma soprattutto di clienti. Quest'ultimi hanno la mia completa solidarietà, sull'argomento provvigioni di agenzia.
Faccio una premessa: credo che al giorno d'oggi, ma soprattutto, negli anni a venire, sia utilissimo, se non addirittura fondamentale, farsi assistere da un professionista, nel difficile percorso di una compravendita immobiliare. Trovo molto complicato realizzare il massimo del prezzo, se non con un adeguato,  certosino ed anche un po fantasioso, lavoro di marketing, nella ricerca del potenziale acquirente o della casa dei propri sogni. Non per ultimo, come tutte le cose, per farle bene, serve un buon investimento economico .

Tutto questo, non giustifica, le folli provvigioni che vengono applicate, dalla stragrande maggioranza dei miei colleghi. E' assurdo pagare il 3% oppure il 4% o addirittura il 5%.  Sfalsa continuamente il mercato.

Io faccio il mediatore/consulente da 30 anni, e vi assicuro che la provvigione giusta, equa e corretta, deve essere il 2% massimo il 2,5%. Grazie alle nuove tecnologie, i costi per gestire un'agenzia immobiliare si sono dimezzati e col passare degli anni, sarà ancora meglio.

Perchè allora, tanti miei colleghi non si adeguano?

1) Non te lo dicono a te utente finale che gestire un'agenzia comporta un minor investimento, quindi continuano ad applicare le stesse mediazioni.

2) Non si specializzano , ma trattano qualsiasi cosa, quindi non entrano nel profondo del mercato , con la conseguenza che per vendere, ci mettono più tempo e spendono più soldi.

3) Soprattutto nelle strutture grosse, nelle agenzie in franchising, gli agenti immobiliari, dopo pochi anni di lavoro  in prima persona, vogliono fare i capi, escono dalle problematiche di tutti i giorni, ma si mettono a dirigere le altre persone, applicando quella struttura piramidale, dove per poter guadagnare tutti, bisogna alzano  le provvigioni.

4) Vogliono lavorare poco e guadagnare molto, chi non lo vorrebbe, ma qualsiasi lavoro serio ed onesto, per darti dei grandi risultati, comporta tanto, tantissimo lavoro e grandi rinunce.

Questi sono solo alcuni dei motivi.

Ti invito , se stai vendendo o comperando casa con un collega, di non pattuire una provvigione più alta del 2,5% e di accertarti che questa percentuale sia di egual misura per il venditore e per il compratore, in quanto un mediatore, per definizione, non si deve schierare da nessuna delle 2 parti, ma essere imparziale.

A proposito di questo, soprattutto per te acquirente, un trucco che molti miei colleghi applicano, è di farsi pagare poco o addirittura nulla dal venditore, per avere l'immobile da vendere , per poi caricare, su te acquirente, il totale della provvigione, sino ad arrivare anche al 6%.

IO SONO NAUSEATO DI TUTTO QUESTO, MA CONTINUO A LAVORARE, SPERANDO NELLE NUOVE GENERAZIONI, MA SOPRATTUTTO PERCHE' CREDO CHE IL MIO LAVORO, SIA UTILE PER MOLTE PERSONE.

Con fiducia e serenità
Giorgio Coppini

lunedì 28 ottobre 2019

Voglio vendere la mia villa o villetta, cosa devo fare ?

In questo articolo voglio darti alcuni motivi per vendere la tua villa o villetta   con villevillette, la prima immobiliare specializzata nella vendita e nella locazione di ville e villette.

Per prima cosa, come già scritto sopra, siamo la prima immobiliare specializzata nella vendita e nella locazione di ville e villette, quindi grazie alla nostra specializzazione, quando cerchiamo di vendere una casa, facciamo ricerche di mercato, scriviamo annunci , li pubblichiamo sui vari portali immobiliari e sul nostro sito www.villevillette.it; rispondiamo al telefono, qualifichiamo il potenziale acquirente, facciamo le visite per far vedere la casa.

Scremiamo le varie telefonate ed email per cercare di portare solo acquirenti qualificati a visitare la tua casa, quest'ultima cosa potrebbe già bastare per non affidarsi al fai da te.

Grazie alla nostra specializzazione facciamo la valutazione della casa al prezzo giusto. Non facciamo iper valutazioni per avere la tua fiducia, ma neanche sottostime per vendere facilmente, ma il nostro obbiettivo è vendere al massimo del prezzo possibile e nel minor tempo. Stabilire un prezzo e trattare poco. Uno dei motivi per cui molte case vengono " bruciate "  e restano invendute, è per via della errata valutazione. Proprio il fatto che l'offerta è pubblica, gli acquirenti conoscono bene i prezzi di mercato e scartano proprio gli immobili non competitivi.

Grazie alla nostra specializzazione, abbiamo già clienti, acquirenti che cercano solo ville e villette. Clienti seguiti da tempo , preparati e costantemente sollecitati, in modo da capire quando sono caldi per comperare. Inoltre la nostra attenzione ricade, solo su clienti che hanno i soldi per comperare una casa, non quelli che " vorrei, ma non posso ". Con il fai date , praticamente parti da zero, inoltre senza esperienza, visto che non è il tuo lavoro vendere case. Ti assicuro che senza selezione, su 10 clienti che ti vengono in casa, 8 sono turisti immobiliari, cioè vengono a vedere la casa per farsi un' idea, per passare del tempo, invece di andare al centro commerciale.

Grazie alla nostra specializzazione, VilleVillette è un riferimento anche per le altre agenzie immobiliari, che sanno della nostra disponibilità a collaborare. Quindi il tuo immobile verrà proposto in un mercato più ampio. Inoltre tu avrai il vantaggio di avere un unico interlocutore che si interfaccia con le altre agenzie  per trovare velocemente il cliente e farti realizzare il massimo possibile.

Grazie alla nostra specializzazione, noi di VilleVillette facciamo la trattativa per te, seguendo le tue indicazioni. Fare una negoziazione non è facile, serve esperienza, rischi da un lato di svendere, dall'altro di non venderlo per aver sbagliato a negoziare. Tu potresti far fatica, perchè c'e' un'implicazione emotiva difficile da gestire, bisogna essere distaccati, freddi e professionali. Inoltre non dimentichiamo la parte tecnica / burocratica e professionale relativa all'immobile, la stipula del contratto, l'antiriciclaggio e tante altre incombenze da svolgere per evitare problemi, rischiando anche l'annullamento del contratto con le relative conseguenze, familiari ed economiche.

Grazie alla nostra specializzazione siamo grandi esperti del mercato locale, ogni giorno ognuno di noi, dedica tutta la mattinata a percorrere via per via, tutte le  ville e villette, conosciamo ogni casa, quando è stata costruita, chi l'ha costruita, vantaggi e svantaggi di ogni villa o villetta. Conosciamo tutte le vendite effettuate, anche dalla concorrenza, conosciamo tutte le ville e villette che ci sono in vendita in questo momento e quelle che verranno messe in vendita nei prossimi 2/3 mesi. Non siamo i più grandi,  i più famosi, ma conosciamo tutte le ville e villette di Brescia ed Hinterland. Il tuo lavoro è un altro, non puoi avere tutti questi dati e ti assicuro che in una eventuale trattativa di vendita, il potenziale acquirente, se ti vede preparato, ha timore ad offrirti meno del prezzo richiesto, quindi aumentano le possibilità di vendere al massimo del prezzo e nel minor tempo possibile.

Concludendo, in un paese dove ci sono 60 milioni di persone che sono convinte di essere il miglior allenatore della nazionale di calcio, in un paese dove sono tutti esperti di politica, finanza ed economia, viene facile pensare che tu possa vendere la tua casa da solo. Forse 30 anni fa, dove bastava una stretta di mano e la parola data, valeva molto o tutto. Come hai potuto vedere per vendere una casa, c'e' molto lavoro da fare e bisogna farlo bene. Il tempo è determinante. Se ci impieghi molti mesi o addirittura anni, rischi di perdere tanti soldi, dove quello che credevi di risparmiare di provvigione per l'agenzia, lo perdi nel realizzo della vendita, anzi molto di più. Oppure , dopo aver perfezionato la vendita, ti si presentano delle problematiche, di cui prima non eri a conoscenza e quindi ti salta tutto. Magari i soldi incassati al preliminare, li hai già investiti.

Spero di averti dato dei spunti su cui riflettere e con fiducia e serenità 
Giorgio Coppini

martedì 8 ottobre 2019

Quali documenti servono per vendere la mia casa ?


Quali documenti mi servono per vendere la mia casa ?

Fatti trovare pronto per la stipula dell'atto notarile, evitando di perdere il cliente perchè non sei pronto con la documentazione.
Eccoti l'elenco:

ATTO DI PROVENIENZA
E' l'atto notarile di quando hai acquistato la casa che vuoi vendere, può essere anche una donazione. Se sei divenuto proprietario a seguito di una successione, serve anche l'atto notarile originario , dell'acquisto di chi ti ha lasciato in eredità l'immobile.
Se non ne sei in possesso, lo trovi presso la conservatoria degli atti notarile nel capoluogo di provincia dove è ubicata la casa.

SCHEDA CATASTALE
Attento, non è il disegno della casa, ma la scheda con l'intetsazione del nuovo catasto edilizio urbano ( N.C.E.U. ) , dove è rappresentato l'immobile con in fondo gli estremi catastali. Fai un controllo molto preciso che la scheda catastale sia perfettamente uguale,allo stato attuale dell'immobile, se non lo fosse, bisogna intervenire. ( nella prossima edizione di educazione immobiliare , ti spiego come fare per risolvere il problema.) Se non sei in possesso della scheda catastale, bisogna recuperarla presso l'ufficio del catasto.

VISURA CATASTALE
La visura catastale è quel documento dove sono evidenziati gli estremi catastali del tuo immobile e l'intestazione dello stesso. Anche questo documento deve essere aggiornato allo stato attuale e se non è in tuo possesso, lo recuperi all'ufficio del catasto.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
E' quell'attestato dove viene attribuito alla tua casa , una classe energetica ed un valore, determinato dai consumi di energia e combustibile per riscaldare la tua casa. Oscilla tra la classe migliore A sino alla peggiore G, quando i tuoi consumi sono molto elevati. Tale documento viene stilato da un certificatore abilitato, dopo aver fatto un rilievo della tua casa ed aver compilato una scheda con le caratteristiche della stessa, soprattutto stando molto attento al tipo di serramenti, al tipo di alimentazione usata per riscaldare e alle caratteristiche tecniche dell'immobile ( cappotto ed isolamenti vari).

Riassumendo questi sono i documenti che ti servono per vendere la tua casa:
Atto Notarile
Scheda catastale
Visura catastale
Attestato di prestazione energetica

Con fiducia e serenità GIORGIO COPPINI

lunedì 30 settembre 2019

Quando si paga la provviggione all'agenzia immobiliare?

In questo articolo voglio rispondere alle numerose persone che incontro nella mia attività, non per ultima una signora l'altro giorno, che mi chiedono: ma quando va pagata l'agenzia immobiliare? In quale momento ?

Faccio una premessa: il Codice Civile prevede concluso un affare, e quindi diritto alla mediazione, il momento della proposta d'acquisto accettata o preliminare.
Io lavoro da 30 anni e si è sempre fatto così.
Ho visto fare cose incredibili.
Preliminare con un acconto di 10.000 euro ed agenzie pretendere dal venditore provvigioni di 14.000 euro, quindi il proprietario dell'immobile, doveva sborsare di tasca propria 4.000 euro.
Ma vi sembra possibile? Vi assicuro che succede anche oggi.

Ho visto anche esibire  la proposta d'acquisto accettata, il pagamento in una unica soluzione all'atto notarile, ma l'agenzia immobiliare pretendere provvigioni da entrambe le parti prima del rogito.

Potrei raccontarne molte altre da far rabbrividire chiunque.

Qual'è la problematica principale?

Se nella fase temporale tra preliminare ed atto notarile succede qualcosa, ed il contratto definitivo non viene perfezionato, cosa succede ?

Il Codice Civile non prevede che il mediatore restituisca la provvigione, naturalmente se l'agente immobiliare non è causa dell'annullamento del contratto.
Il codice civile non obbliga il mediatore ad accompagnare i clienti all'atto notarile, molte agenzie lo fanno , ma non è un obbligo.

Credo che nella trasformazione da semplice mediatore a consulente immobiliare, l'agente oggi debba promuovere il seguente modo di fare e promuoverlo con una dicitura simile:

"per garantirti con i fatti e non solo a parole la mia assistenza sino alla conclusione dell'affare (atto notarile), il riconoscimento della mia provvigione, viene riconosciuto   in 2 fasi:
metà al compromesso e metà al rogito."

Quali saranno  i tuoi vantaggi?

Sarai sicuro che il mediatore ti seguirà, telefonerà, recupererà ogni documento con la diligenza appropriata e sarà al tuo fianco sino alla stipula definitiva.

Perchè? Brutto dirlo, ma perchè dovrà prendere ancora dei soldi.

Pretendi questo modo di fare. 
Se stai vendendo o comperando una casa con l'aiuto di un mediatore, ponilo  come condizione determinante; chiariscilo all'inizio della collaborazione e fallo mettere per iscritto.

Purtroppo ogni giorno vengo a conoscenza di clienti che hanno pagato mediazioni alla semplice comunicazione della proposta d'acquisto accettata.
Scusate se mi infervoro, ma non fatelo, datemi retta, ci guadagnerete in servizi, assistenza e salute.


mercoledì 21 agosto 2019

Ristrutturare casa: cosa serve?



Ecco 8 elementi indispensabili per avviare una ristrutturazione.

1. Il progettista
Sembra banale ricordare che in caso di ristrutturazione la prima persona da chiamare è un progettista (architetto, ingegnere, geometra), non il muratore. Questo perché per tutte le opere eccedenti la manutenzione ordinaria (ovvero i lavori in casa che non hanno bisogno di permessi) è d’obbligo il progetto firmato da un tecnico abilitato ed iscritto all’Ordine o Collegio professionale.

2. Il rilievo
Le prime idee sono spesso abbozzate sulla planimetria catastale e servono a capire le potenzialità dell’abitazione e la fattibilità preliminare degli interventi, ma dopo è necessario eseguire un rilievo architettonico e fotografico accurato, elemento indispensabile per sviluppare un buon progetto di ristrutturazione.

3. Il progetto
Una volta rilevata con precisione la planimetria dello stato attuale, il vostro progettista disegnerà assieme a voi il progetto definitivo, tenendo conto delle vostre esigenze, delle vostre preferenze estetiche e della fattibilità urbanistica, strutturale ed impiantistica.
A seconda del tipo di ristrutturazione è possibile che il progettista si confronti anche con uno strutturista o con un termotecnico, per coordinare tutti gli aspetti del progetto.

4. Il computo metrico

Sulla base del progetto e del sovrapposto (così si chiama l’elaborato tecnico costituito da piante, prospetti e sezioni con evidenziate in giallo le porzioni di pareti e strutture da demolire ed in rosso le porzioni di pareti e strutture da costruire), il progettista stilerà il computo metrico, cioè l’elenco dei lavori da eseguire con le relative quantità, ognuna con la sua unità di misura.
Applicando a ciascuna voce del computo metrico prezzi medi della zona, ricavabili ad esempio dal Bollettino Ufficiale Ingegneri, il computo diventa estimativo, ossia una stima base del costo dei lavori.

5. Il preventivo della ditta
A questo punto è il momento di chiedere i preventivi alle ditte che potranno redigere il capitolato dei lavori semplicemente aggiungendo il prezzo unitario a ciascuna voce del computo metrico e specificando, in eventuali allegati, i materiali base che intendono fornire da capitolato.

Attenzione: se preferite scegliere liberamente pavimenti, rivestimenti, sanitari o altro, chiedete al vostro progettista di omettere nel computo metrico la fornitura di queste voci.

6. Il Coordinatore della Sicurezza
Se avete scelto più di una ditta, ad esempio una che esegue i lavori di muratura e una che esegue gli impianti, occorre per legge nominare il Coordinatore della Sicurezza sui Cantieri tra i tecnici abilitati a questa mansione, purché non in conflitto d’interessi con le imprese che eseguono i lavori.
Tra i vari compiti, il Coordinatore redige il Piano della Sicurezza sui Cantieri (PSC), elabora il cronoprogramma con il diagramma di gestione delle interferenze tra lavori (Gantt) e invia la Notifica Preliminare alla Asl territorialmente competente.

Attenzione: anche con una sola ditta può essere obbligatorio il Coordinatore: chiedete al progettista come comportarvi nel vostro caso specifico.

7. Il Direttore dei Lavori
Obbligatoria prima dell’inizio lavori è anche la nomina del Direttore dei Lavori (DL), che ha il compito di vigilare, eseguendo sopralluoghi periodici a sua discrezione, sull’operato della ditta, sul rispetto del progetto e del capitolato, nel vostro interesse.
Il ruolo di Direttore Lavori è di solito affidato al progettista, ma può essere incaricato anche il coordinatore o un professionista esterno, purché non collegato alla ditta esecutrice.

8. La pratica edilizia
Individuate tutte le figure necessarie e redatto il progetto, non resta al progettista che completare la documentazione e i moduli necessari per la presentazione della pratica in Comune e, nel caso di SCIA o di CILA, contestualmente indicare anche la data di inizio lavori.
Se l’abitazione si trova in zona vincolata, ad esempio in area parco o in area con vincolo idrogeologico, occorreranno anche la relative Autorizzazioni prima di iniziare i lavori.