Tutto segretissimo, come uno 007

 

In questo articolo voglio accompagnarti, svelandoti alcuni segreti, nel percorso di vendita della tua casa, partendo da come fare l’annuncio, sino alla visita vera e propria.

2 SEGRETI PER FARE UN ANNUNCIO CHE ATTIRI IL CLIENTE GIUSTO.

Se segui questa piccola guida, probabilmente non riceverai tante telefonate, ma solo quelle di clienti interessati.

Internet è un mezzo fantastico, i portali immobiliari specializzati aiutano molto le persone a vendere la propria villa o villetta. Ma essendo accessibile a tutti e senza barriere, chiunque può rispondere al tuo annuncio, anche i perditempo ed i malintenzionati.

Non è importante il numero delle persone che rispondono al tuo annuncio, ma la qualità dei clienti che ti entrano in casa.

Se sei d’accordo con me su questo concetto, ti svelo 2 strategie da applicare nella stesura del tuo annuncio.

1 Il testo non deve essere una descrizione dettagliata della casa, camere, cucina, bagni etc. I dati identificativi dell’immobile, li trovi già nella scheda. Devi usare delle parole che sollecitino le emozioni di chi ti legge. Devi essere bravo a descrivere ciò che si prova a vivere nella tua casa. Quali sono i vantaggi, le gioie, come cambierebbe la loro  vita. Già questo ti distinguerebbe da tutti gli altri annunci. Ma l’effetto più importante che otterrai è che il potenziale acquirente ti chiama e potrai parlargli di persona e capire molte cose .

( Nella prossima mail ti passo alcuni trucchi per capire al telefono se il cliente che ti chiama ti fa solo perdere del tempo).

 

2 Le fotografie ed il video ( non dimenticarti di farlo è FONDAMENTALE)  devono essere fatte con una macchina fotografica almeno semiprofessionale. Tutti mettono immagini scattate con il telefonino, ma ti assicuro che la differenza si vede.

 

L’obbiettivo è vendere al miglior prezzo ed evitare che ti entrino in casa persona curiose e malintenzionate.

 

 Ti garantisco che se applichi questi  2 piccoli suggerimenti, fari poche visite, ma mirate .

Posso capire dalle telefonate che ricevo dall’annuncio della vendita della mia casa, se il cliente è serio o mi fa’ solo perdere del tempo?

Se fosse possibile eviterei quelle noiose visite sulla mia casa di solo curiosi e di clienti senza soldi.

Una bella notizia…e’ possibile, anzi è indispensabile farlo, anche perché internet, non ha filtri, chiunque può chiamare.

Ecco ti regalo 3 azioni da fare e ti garantisco che in casa tua verranno solo clienti con i soldi ed interessati.

1)Quando ti arriva la telefonata non dare subito informazioni sulla tua casa, prendi tempo, rispondendo in questo modo: ora sono occupato, se mi lascia il suo nome e numero telefonico entro 10 minuti la richiamo. Questo passaggio è fondamentale. Se il potenziale cliente ti lascia i suoi contatti, già hai fatto una selezione, sai con chi hai a che fare e soprattutto elimini quelli che di sicuro sono dei curiosi. Chi chiama tanto per chiamare, non ti lascia i suoi contatti o addirittura te li lascia falsi.

2) Quando richiami il potenziale cliente, non fare il monologo della lunga spiegazione, le caratteristiche della casa sono su internet. Fai tu una domanda: Voleva chiedermi qualcosa di particolare? ZITTO PER 15 SECONDI… Questo silenzio deve essere interrotto solo dal tuo interlocutore. Un’altra domanda che puoi porre è la seguente: Lei abita in zona? Conosce la zona ? Insomma fai più domande possibili, preferibilmente dove le risposte non siano si o no, ma più articolate. Non fissare appuntamenti se il cliente non ti da delle risposte, perderai solo del tempo a far vedere la tua casa a delle persone estranee.

 

3)Dai molta importanza al fatto se la telefonata ti arriva da una donna rispetto ad un uomo. Non per fare il sessista, ma nel 90% delle vendite che il mio studio fa’ ogni anno, la prima chiamata viene effettuata dalla donna di casa. Se chiama l’uomo, cerca di capirne il motivo.

 

Questi sono solo 3 piccoli accorgimenti da adottare quando ricevi le telefonate di risposta alla pubblicazione della tua villa o villetta. Ci sono tantissime altre situazioni, anche molto sottili, ma già applicando questi 3 segreti , otterrai grandi risultati. EVITERAI I CURIOSI, e ti assicuro ce ne sono molti in giro; EVITERAI QUELLI SENZA SOLDI, vorrei ma non posso; EVITERAI QUELLI CHE TRATTANO SUL PREZZO A PRESCINDERE, l’affare lo voglio fare io.

Se non vuoi perdere tempo con i potenziali acquirenti che vengono a vedere la tua casa, eccoti 3 consigli per fissare le visite .

Se li fai tuoi, potrai evitare quei potenziali acquirenti che vengono solo a curiosare.

Vender la propria villa o villetta, spesso è una calamita per quelle persone che ti fanno solo perdere tempo, perchè non hanno soldi, non hanno le idee chiare, vogliono ma non possono ….. le ville e villette sono  tipologie di immobili molto richieste e l’offerta è minore della richiesta, tutti le vogliono , ma pochi se le possono permettere.

 Analizzando i dati del mio studio, nei primi 9 mesi del 2020, il 75% delle persone che mi hanno contattato per cercargli una villa o villetta, sono proprietari di un appartamento che devono vendere prima di acquistare. Quindi clienti che per adesso non comperano, ma vogliono comunque venire a vedere delle case. Ci faranno solo perdere tempo.

Ecco i 3 consigli :

1 Quando richiami il cliente, come spiegato nella mail precedente, dopo che hai spiegato le caratteristiche dell’immobile, non fissare subito l’appuntamento, fagli 2 domande:

-la casa sarebbe per lei ?

-In quanti verreste ad abitarci?

 Conoscere la composizione del nucleo familiare è importante, tu sai benissimo come ci si vive nella tua villa o villetta .

2 Dopo che hai ascoltato le risposte alle precedenti domande  ti sei già fatto una prima idea del tuo interlocutore; ora comunicagli che non sei disposto ad accettare nessuna permuta e  chiedigli se eventualmente per acquistare deve vendere un suo immobile.

3 Ottenute le risposte,  per la visita dagli delle alternative,3 giorni e 3 orari diversi, in varie fasce. Lui si deve adeguare a te, non viceversa. Se il cliente è intenzionato ad acquistare, modifica anche la sua giornata per venire a visionare la tua casa.

 

Ci sarebbero tantissime altre precauzioni da prendere, ma se fai tuoi questi 3 consigli, in casa tua non entreranno sicuramente dei curiosi, dei perditempo ed anche dei malintenzionati.

3 segreti molto importanti da applicare durante la visita al tuo immobile con il potenziale acquirente.

Se riesci, soprattutto alla prima visita a fare tuoi questi 3 comportamenti, aumenterai notevolmente le probabilità di vendita della tua villa o villetta. Io, insieme ad altre strategie le uso sempre.

1  Quando fai entrare in casa il potenziale acquirente, non guidarlo, non descrivere le stanze, non scoprire tutte le carte, ma lascia libero il cliente di girare per la casa in piena autonomia ( controlla naturalmente). Dopo qualche minuto, il visitatore, inizierà a farti delle domande a cui tu darai delle risposte sintetiche, ma precise, senza dilungarti in considerazioni personali. Devi solo rispondere a ciò che lui ti chiede, che lui reputa importante, in modo positivo e con entusiasmo.

2 Se durante la visita, il potenziale acquirente ti fa’ notare qualche caratteristica negativa della tua villa, villetta, non cadere nel tranello di fargli cambiare idea, è una battaglia persa, il clima diventerebbe pesante e non si concluderebbe nulla. Ecco un esempio: CLIENTE: la vista dal balcone è brutta e in ombra

TU: non è vero, noti gli alberi in fondo la via ( SBAGLIATO)

TU: Sono d’accordo con lei…..( 30 secondi silenzio) Ha notato che la fermata dell’autobus e qui di fronte? ( GIUSTO )

Come vedi nell’esempio che ti ho fatto, non ho messo in discussione il suo punto di vista, anzi l’ho confermato, ma immediatamente ho portato la sua attenzione su un aspetto positivo della casa. N.B. Fatti un elenco delle caratteristiche positive della tua casa e con astuzia, usale una per volta, per distogliere l’attenzione del cliente dagli aspetti negativi.

3  Fai il possibile di non essere mai solo in casa durante la visita, in modo tale che chi è con te, possa notare le espressioni del potenziale acquirente, la sua gestualità, i movimenti del viso, la postura nel momento che tu rispondi alle sue domande. Il nostro corpo da tantissimi segnali che ti permettono di capire la situazione emotiva di ognuno di noi in una fase importante come l’acquisto di una casa. La tua maggiore attenzione deve essere sempre rivolta verso al donna, la componente femminile della coppia, moglie o compagna che sia. Io quando faccio visionare le ville e villette che gestisco ai miei clienti che sono sempre dei nuclei familiari, chiedo sempre aiuto al proprietario per osservare i comportamenti delle mogli o compagne, le loro reazione alle risposte alle loro domande. L’acquisto della casa è sempre deciso dalla donna di casa.

Se il proprietario non fosse presente, faccio le visite con un mio collega. Ricordati, il segreto è essere attenti osservatori e non oratori

 

OK il prezzo è giusto! !!!!

Se faccio il giusto prezzo, posso avere la certezze della vendita della mia villa o villetta.

Inoltre ti svelo un errore, assolutamente da non fare .

Per concludere ti  elenco una serie di 3 passaggi da fare obbligatoriamente, per avere la certezze di vendere al giusto prezzo la tua villa o villetta, facendo tu l'affare,  non il compratore.

Prima di iniziare ti riporto un dato: il 75% delle compravendite del 2018 e 2019, sono state vendute ad una media del 23% in meno, rispetto al prezzo proposto. L'affare l'ha fatto chi compra.

Partiamo da una distinzione fondamentale:

Valore e Prezzo.

In economia il valore è determinato dalla stima soggettiva attribuita ad un bene; il prezzo invece è l'incontro tra la domanda e l'offerta.

Si evince da queste definizione che se voglio che qualcuno comperi la mia villa o villetta, la mia attenzione cada sulla determinazione , in modo preventivo, del prezzo giusto. A seconda di come va il mercato, il prezzo ed il valore possono coincidere, oppure l'uno può essere inferiore o superiore all'altro. Contribuiscono anche altri fattori, l'esigenze del venditore di vendere assolutamente, il desiderio dell'acquirente di concludere l'affare precocemente....ecc.

Determinare a priori il prezzo giusto, ti garantisce la vendita velocemente, senza ansia, senza stress e senza brutte sorprese.

Fatte questa premesse, eccoti l'errore da non  fare assolutamente.

Hai deciso di mettere in vendita la tua villa o villetta? Vuoi sapere a che prezzo proporla.?

Inizi a raccogliere informazioni in internet, ti informi da amici, chiami un tecnico o un agente immobiliare per farti fare delle valutazioni.

Come detto ogni perizia è soggettiva, quindi potrai trovare dei valori diversi tra loro, spesso molto distanti. stai tranquillo è tutto normale. A questo punto quale sarà quella giusta?

Ed eccoti l'errore da non fare: 

Villa unifamiliare via del Lazzaretto, Ospedale Civile, Brescia

• € 690.000
  € 750.000(-8%)
• 5 
  locali
• 240 m2
  superficie
• 3 
  bagni

Se decide di mettere in vendita la tua villa o villetta ad un prezzo, quello deve essere sempre mantenuto. Se passando le settimane ed i mesi, non riesci a vendere, NON ABBASSARE IL PREZZO,( come nell'esempio sopra) soprattutto se usi i siti specializzati per promuovere la tua casa. I potenziali compratori, conoscono tutte le case che sono in vendita, ogni giorno, sera e notte, navigano su ogni tipo di portale e stanno attenti ad ogni variazione di pezzo.

Se vedono che il prezzo della tua casa è stato ribassato, ecco la loro reazione:

 IL VENDITORE NON RIESCE A VENDERE, QUINDI STA ABBASSANDO IL PREZZO, ASPETTO ANCORA UN PO' COSI' SCENDE ANCORA.

 Oppure possono reagire in questo modo:

IL VENDITORE NON RIESCE A VENDERE, E' IN DIFFICOLTA'. GLI OFFRO  UN 15% IN MENO DEL PREZZO RIBASSATO.

Se fai questo errore, entri in una spirale discendente che non finisce più. Ho visto venditori, stressati dalla situazione e costretti a svendere la propria villa o villetta, pur di ottenere serenità.

Devi ponderare bene, fare tutte le giuste considerazioni, stabilire un tempo massimo per la vendita e quando metti in vendita la tua villa o villetta, il prezzo proposto deve essere quello per tutto il tempo.

Non inserire nell'annuncio la parola TRATTABILE, non serve a nulla, fa solo danni, in un duello ti pone in una situazione di debolezza,  la compravendita  è una sfida a 2, tra te che vendi ed il potenziale compratore. Ti voglio fare  un altro regalo: un POTENZIALE compratore, rimane tale sino a quando non ha versato la caparra e sottoscritto un preliminare di compravendita.

Cosa fare per evitare tutto questo e determinare il giusto prezzo ?

Nella determinazione del prezzo di proposta bisogna tenere in considerazione alcuni fattori, tra cui il tempo. In quanto tempo voglio vendere la mia villa o villetta? Non c'e' un minimo, ma un tempo massimo è importante stabilirlo, in quanto il mercato è in continuo movimento: il tempo giusto da preventivare è 7 mesi. Qualsiasi. villa o villetta, se fatto il giusto prezzo, in 7 mesi viene venduta. Se non ci riesci è perchè hai sbagliato qualcosa ed allora devi togliere l'immobile dal mercato per almeno 6 mesi, altrimenti rischi di SVENDERLO.

Altro fattore è la zona, più precisamente la posizione rispetto alla zona, l'esposizione, la metratura, lo stato di manutenzione ecc. Tutti elementi importanti, ma che non determinano il giusto prezzo, ma solo un valore che non ti garantisce che ci sia  qualcuno disposto a sborsare la cifra che tu richieda.

Ci sono invece 3 azioni da fare :

1) Fare l'elenco dei prezzi delle ultime 6 ville o villette vendute nella zona  negli ultimi 7 mesi, 

2) Verificare i prezzi delle  ville o villette messe in vendita negli ultimi 7 mesi e non ancora vendute, nella stessa zona.

3) Capire quali sono le caratteristiche delle ville o villette preferite da almeno  10 clienti. Oltre alla zona è molto importante verificare anche quanto sono disposti a pagare per l'acquisto.

Se trovi questi dati e li analizzi , sarai in grado di determinare il prezzo giusto e la vendita è assicurata

 Determinare un prezzo per la tua villa o villetta, senza questi dati , non serve a nulla. Senza questa ricerca, oggettiva, potrai avere dei numeri, dei valori belli da vedere, che ti faranno sognare, ma se poi nessuno è disposto a pagare quanto richiesto?

Attenzione al nuovo virus...le ipervalutazioni del generico

 

QUALI SONO I TUOI BENEFICI NEL VENDERE LA TUA VILLA, VILLETTA O CASA INDIPENDENTE CON UN'IMMOBILIARE SPECIALIZZATA ?

Voglio iniziare questo articolo illustrandoti il mondo delle agenzie immobiliari, sempre discusso ed a ragione, ritenuto poco professionale. Come ogni attività che produce servizi, l'imprenditore può adottare la formula del franchising, più o meno vincolante nell'assegnazione della zona operativa. Si possono trovare anche agenzie immobiliari che hanno adottato una formula ibrida, una sorta di associazione o aggregazione per condividere le risorse. Per ultimo ci sono gli indipendenti, autonomi che lavorano in prima persona .

Il 95% di questi professionisti hanno un comune minimo denominatore: non hanno nessuna specializzazione, trattano qualsiasi tipo di immobile, dal terreno, passando per l'appartamento sino ad arrivare alla villa ed , in alcuni estremi casi, all'azienda commerciale.

Il loro metodo è a forma piramidale, un agente dopo pochi anni di esperienza sul campo, al massimo 4 o 5 ( e su questo si potrebbero scrivere numerosi articoli, quando un vero professionista diventa esperto dopo tanti anni di lavoro in prima persona ) recluta delle nuove persone , delle nuove figure da avviare alla professione che a loro volta ripetono la stessa cosa. Lo scopo è guadagnare delle percentuali, su chi lavora per te..

Quel'è l'effetto su di te ? 

1) La qualità dei servizi di cui tu possa usufruire, si riduce enormemente, in quanto in casa tua arrivano sempre meno persone esperte.

2) Le provvigioni da pagare sono sempre più alte, la torta deve essere divisa tra più persone: agente, responsabile dì agenzia, responsabile di zona, titolare e proprietario del marchio( questi spesso percepisce anche  un compenso fisso mensile )

3) La tua casa verrà gestita da una persona con poca esperienza e senza specializzazione, in quanto il lavoro di ricercare ed acquisire immobile è di competenza dell'ultimo arrivato. Il titolare o l'agente esperto, preferisce gestire ed insegnare alle persone, quindi è orientato non verso di te, ma verso il reclutamento di molti agenti da cui percepire percentuali.

Ti racconto cosa mi è successo in questi giorni di inizio settembre.

Come tu sai, io ho preso un orientamento diverso rispetto a molti miei colleghi, ho deciso di rinunciare ad una grossa fetta di mercato per specializzarmi in una sola tipologia di case, le ville, villette e case indipendenti. Io ho solo un'assistente di ufficio e lavoro in prima persona. Ogni mattina esco a cercarmi le case da proporre ai miei clienti, in alcune zone specifiche di Brescia ed hinterland. 

Nei primissimi giorni di agosto, vengo contattato da una persona, proprietario di una casa al villaggio Prealpino, periferia nord della città. Ha risposto ad una serie di lettere dii marketing che io gli ho spedito, sollecitato da alcuni eventi:  sono un esperto della tipologia, ho venduto vicino alla sua 2 villette nei mese precedenti ed ho 4 clienti interessati alla sua casa.

Da professionista di ville, villette e case indipendenti, il mio dovere è dalle delle certezze, assicurando, il venditore  sui tempi di vendita e sull'importo realizzabile, fondato su dati certi e su esempi concreti. La scelta di rinunciare a delle compravendite per specializzarmi in una sola tipologia è per arrivare a questo, fatti non parole, quindi orientarmi verso i  venditori che , come tutte le persone, vogliono sicurezze.

La settimana scorsa scopro che la villetta in questione è pubblicizzata per la tentata vendita da un'agenzia immobiliare in franchising, quelle di cui ti parlavo prima, senza specializzazione e con la formula principale di lavoro nel reclutamento delle persone; la villetta è proposta ad un prezzo del 20% più alto rispetto alla mia valutazione. Faccio notare che tra gli annunci pubblicati di questa agenzia, c'e' solo una villetta, gli altri sono appartamenti.

Cosa è successo? 

Come spesso accade, l'agente immobiliare ha cercato di ottenere l'incarico sopravalutando l'immobile, pur essendo consapevole del prezzo troppo alto, per lavorare al ribasso del prezzo nei mesi a seguire. Ma questa è nella migliore delle ipotesi, ma non credo. Sono più convinto che il prezzo sia stato proprio sbagliato per inconsapevolezza e non conoscenza del prodotto e della zona, non avendo esempi da confrontare.

Quali sono le conseguenze per il venditore?

Il cliente acquirente è molto esperto sui prezzi, chi cerca casa ogni giorno visita siti specializzati, legge descrizioni e guarda fotografie di immobili, fa visite alle case. Inoltre cercando specificatamente una tipologia e nel nostro caso una villetta, è quasi diventato un esperto. Capisce che la casa è completamente fuori prezzo e non chiama per visionarla. 

L'agente immobiliare , visti i scarsi riscontri, convoca il proprietario per convincerlo a ribassare il prezzo, una prima volta e poi una seconda e così via. Il famoso cliente acquirente, vede questi continui ribassi, aspetta un attimo ed intuendo che la casa si sta inflazionando sul mercato, decide di andare a visionarle e fare un offerta al 10/15 % in meno del prezzo ribassato.

Il venditore se va bene , vendera' la sua villetta al 10% in meno del prezzo della mia valutazione.

Vi posso raccontare almeno una decina di casi incontrati da me personalmente nel 2019.

MAI FARE I RIBASSI DEL PREZZO, MA FARE LA GIUSTA VALUTAZIONE ALL'INIZIO E NON MODIFICARE MAI LA CIFRA PROPOSTA.  IL PREZZO GIUSTO LO PUO' FARE SOLO UN ESPERTO, SOLO CHI MASTICA OGNI GIORNO QUELLA SPECIFICA TIPOLOGIA 

Affida la tua casa ad una persona esperta, ad un professionista che lavora in prima linea ogni giorno. Accertati che abbia deciso di specializzarsi in un settore specifico. Nel mondo moderno o ti crei una tua nicchia di mercato oppure fai tutto per tutti ma con scarsa qualità..... e tu utente finale ......non oso pensare cosa ti possa succedere.

Ti svelo un segreto : il binomio grande struttura, grande gruppo UGUALE  a maggiori servizi e maggior possibilità di vendita E' UNA BALLA COLOSSALE. Oggi grazie ad internet, tutti hanno le stesse possibilità. Anche tu privatamente , puoi riuscire a vendere la tua casa, ecco perchè se decidessi di non farlo da solo, ma collaborare con un professionista , è importante fare delle considerazioni:

1) Meglio un mediatore specializzato in una tipologia o chi tratta qualsiasi cosa?

2) Meglio incontrare una persona con anni di esperienza o il giovane alle prime armi?

3) A parità di servizi, mi costa di più un libero professionista indipendente o un mediatore di una grossa struttura che deve dividere con altri il proprio guadagno?

4) Meglio un mediatore che ha già venduto case simili alla mia o chi non ha ottenuto, se non casualmente, questo tipo di risultati.?

Concludo questo articolo con un elogio a me stesso, anche se non si dovrebbe fare, non so se riuscirò a far capire a tutte le persone l'importanza ed i vantaggi che si possono avere nello scegliere uno specialista, rispetto ad un generico, ma  ho deciso di impegnarmi il più possibile per farlo capire. Certo lo scopo è anche quello di vendere tante ville, villette e case indipendenti, di trovare ai miei clienti la loro casa dei sogni, ma anche perchè sono convinto che tu, venditore, potrai avere solo benefici, certezze , sicurezze, il tutto senza stress, ansia e con il massimo della tranquillità e serenità.  E tutto questo lo trovo sano

ACCESSO AGLI ATTI

 

                      Le cose si possono fare bene, ma si possono fare anche molto bene.

La vendita di una villa, villetta o casa indipendente è una tappa molto importante nella  tua vita. Il fatto che tu la  faccia pochissime volte durante la tua esistenza, la rende ancor più rilevante, a tal punto che deve essere compiuta nel modo migliore, se non addirittura in maniera perfetta.

In altri articoli, ti ho esposto i vari percorsi, le varie azioni da compiere per arrivare ad una definizione seria, senza sorprese e senza stress, della  vendita della tua casa:  oggi ti voglio parlare dell'accesso agli atti.

Per una maggiore tua tutela, ma anche del  potenziale acquirente, devi stipulare un atto notarile il più preciso possibile, comprendendo al meglio quanto il notaio, spesso troppo velocemente, ti illustra durante la lettura del rogito.

Ogni villa, villetta o casa indipendente ha la propria vita, il proprio percorso, dal momento della costruzione, sino a quando vai  a venderla. In questo periodo, più o meno lungo,   per portare delle migliorie alla casa, vengono eseguiti dei lavori di ristrutturazione. Puoi aver  rifatto il bagno, creato un nuovo servizio, fatto un ampliamento degli spazi, demolito o edificato tavolati. Questi sono solo alcuni esempi. 

Talune opere, possono richiedere un'autorizzazione da parte del comune, in quanto vanno a modificare la struttura della casa. Sia chiaro, ci sono delle regole da rispettare, non puoi eseguire qualsiasi opera edilizia , al solo fine di soddisfare le tue esigenze, ma devi adeguarti ad un regolamento edilizio, scaturito da un piano generale di territorio approvato dal comune   con lo scopo di tutelare l'ambiente ed anche le persone.

In sede di atto notarile, tu venditore, causa provvedimenti penali, devi fare delle dichiarazioni in merito a delle modifiche, fatte negli anni di possesso della casa. Se sei è una persona precisa, probabilmente tra la tua documentazione, conservi anche i progetti e le relative concessioni rilasciate dal comune al momento dello svolgimento delle opere. 

Ricordo che serve la pratica completa: 

1) Progetto

2) Elenco delle opere da fare

3) Domanda presentata

4) Risposta del comune con rilascio relativa autorizzazione

Devi mettere a disposizione del notaio rogante, tutta questa documentazione.

Spesso capita, ti assicuro molte volte, che il venditore non sia in possesso di tale documentazione oppure che le opere siano state eseguite dai propri genitori. Questi possono non esserci più o anche non ricordarsi . Nella peggior delle ipotesi anche l'aver fatto tali opere, senza aver chiesto l'autorizzazione al comune.

Io come intermediario, voglio andare sul sicuro, voglio farti  rilasciare una dichiarazione, in sede di atto, sicura al 100%, devi andare a casa, dopo aver incassato il denaro per la vendita, senza dubbi, ombre o rischi di qualsiasi tipo.

Cosa faccio? 

Faccio l'accesso agli atti. 

Prendo appuntamento con il tecnico comunale, facendo un versamento di 20 euro e nel giro di 30/45 giorni, vengo chiamato presso lo sportello dedicato e visiono tutto l'incartamento che riguarda l'immobile che andiamo a vendere.

Cosa trovo in questo fascicolo? 

1) Concessione edilizia di quando è stata costruita la casa

2) Certificato di agibilità

3) Tutte le varie autorizzazione richieste al comune per opere eseguite con la relativa autorizzazione e complete di progetto e domanda.

Praticamente ricostruisco tutta la storia della casa, dal momento della costruzione al momento della stipula del rogito.

E' ovvio che posso trovare delle buone notizie o anche delle brutte nuove, magari mi accorgo che dei lavori sono stati fatti abusivamente e bisogna intervenire con una sanatoria. Spesso trovo delle difformità tra progetto e lavori svolti oppure , il tecnico si è dimenticato di richiedere l'agibilità.

  Se conosci il problema, lo risolvi, perche' tutti i problemi edilizi, si risolvono

L'accesso agli atti è una pratica fondamentale da compiere , costa poco e  ti da delle garanzie. Consiglio di farla a prescindere dall'esistenza o meno di dubbi riguardanti la conoscenza degli eventi che si sono susseguiti. Ma fare una dichiarazione in atto, senza essere sicuri di quello che si dice, lo trovo assurdo. E ti assicuro che di sorprese , se ne trovano molte.

ECOBONUS 110%

Tutto quello che si sa sulla maxi-detrazione prevista dal decreto Rilancio, in attesa dei chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Chi l’avrebbe mai detto che un giorno lo Stato avrebbe dato l’opportunità di fare dei lavori di ristrutturazione gratis in casa. Di solito, quando vengono annunciati questi tipi di provvedimenti il contribuente si chiede dov’è il trucco: possibile che il Governo regali qualcosa in cambio di niente?

In realtà, almeno sulla carta, con il superbonus al 110% introdotto dal decreto Rilancio non ci perde nessuno. Non ci perde il contribuente, che può fare determinati interventi mirati al miglioramento energetico del suo immobile a certe condizioni senza spendere un solo euro. Non ci perde l’impresa che effettua il lavoro, perché – teoricamente – avrà molte più richieste di intervento e potrà usufruire del credito d’imposta ceduto dal cliente. Non ci perde nemmeno il Governo, tranquilli: il superbonus è un incentivo per effettuare dei lavori che, altrimenti, non sarebbero mai stati fatti e per muovere più soldi alla luce del sole, il ché vuol dire meno lavoro in nero e più tasse da portare in cassa.


Come ogni legge che concede delle agevolazioni, anche il decreto Rilancio ha introdotto il superbonus al 110% mettendo dei paletti ben precisi per poterne usufruire. Ecco, allora, che potrà essere estremamente utile questa guida completa per capire quando si ha diritto alla detrazione, per quali tipi di lavori ed in quali immobili. Serve anche capire nel dettaglio come funziona la cessione del credito d’imposta e lo sconto in fattura, per non perdere ogni beneficio.
Va fatta una premessa obbligatoria. L’Agenzia delle Entrate deve ancora far conoscere tutti i dettagli sull’applicazione del superbonus. E anche sui controlli e sulle sanzioni previste per chi cercherà – non mancano mai – di fregare il Fisco cercando di ottenere quello che non gli spetta. 

Superbonus 110%: gli interventi trainanti

L’agevolazione introdotta dal decreto Rilancio per usufruire del superbonus del 110% è vincolata alla realizzazione di almeno uno di questi interventi cosiddetti «trainanti», vale a dire necessari per poter ottenere il beneficio, effettuati dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021:

    cappotto termico, cioè l’isolamento dell’immobile con materiali che rispettino i criteri ambientali minimi;
    sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti negli edifici unifamiliari o nelle parti comuni degli edifici con quelli a pompa di calore o con caldaie a condensazione.

Le opere realizzate congiuntamente ad almeno uno di questi interventi già agevolate al 50-65-70-75-80-85% per il risparmio energetico qualificato o per l’installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, già agevolata al 50%, potranno beneficiare della detrazione del 110% dall’Irpef o dall’Ires.

Tutti gli interventi antisismici speciali, oggi agevolati al 50-70-75-80-85%, avranno la detrazione al 110% senza che sia necessario aver sostenuto «almeno uno» dei nuovi interventi trainanti.

Gli impianti solari o fotovoltaici e per i sistemi di accumulo beneficeranno del superbonus del 110% solo se viene fatto almeno uno degli interventi sopra citati, cioè quelli per il risparmio energetico qualificato o per il sisma bonus.
Il cappotto termico

Il decreto Rilancio riconosce il superbonus del 110% per le spese finalizzate alla «coibentazione delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio». In due sole parole: per il cappotto termico.

Stando a quanto disposto dalla legge sulla definizione di «edificio», il superbonus si può applicare a un fabbricato composto o meno da più unità immobiliari, ma anche a singoli appartamenti inseriti all’interno di condomini grazie ad una coibentazione interna delle superfici.

In attesa di ulteriori chiarimenti, resterebbero escluse dall’agevolazione le falde dei tetti (superfici inclinate), in quanto non esplicitamente citate nel decreto. In tal caso, potrebbero rientrare in modo indiretto, come intervento di riqualificazione energetica e, analogamente, avverrebbe per i serramenti.

I materiali isolanti dovranno essere conformi a quanto previsto dal decreto ministeriale sui criteri ambientali minimi in edilizia.
Sostituzione degli impianti di riscaldamento nei condomini

Il secondo intervento trainante che dà diritto al superbonus del 110% è quello effettuato sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, a pompa di calore (compresi gli impianti ibridi o geotermici) o con impianti di microcogenerazione.

Questa dicitura suggerisce che non basterà cambiare la caldaia ma anche le tubazioni, poiché si parla di «sostituzione di impianti» e non di singole parti.
Sostituzione degli impianti di riscaldamento in edifici unifamiliari

Si parla della sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore (compresi quelli ibridi o geotermici), o con impianti di microcogenerazione, come nel caso anteriore, ma per edifici unifamiliari e, quindi, non condominiali. Viene richiesta la ristrutturazione dell’impianto termico, comprensiva di sostituzione del generatore di calore, intervento sulle tubazioni di distribuzione e sostituzione dei terminali di emissione.
Requisiti tecnici

Tutti questi interventi danno diritto al superbonus del 110% se il contribuente presenta:

    progetto;
    relazione di conformità prima dell’inizio dei lavori;
    attestato di qualificazione energetica per la chiusura dei lavori;
    attestato di prestazione energetica (l’Ape)


Sarà vincolante per ottenere il bonus che gli interventi comportino un salto di due classi energetiche dell’edificio. Nel caso non fosse possibile, deve essere garantito il passaggio alla classe energetica più alta, da dimostrare con l’attestato della prestazione prima e dopo i lavori rilasciato da un tecnico abilitato come dichiarazione asseverata.
Superbonus 110%: chi ne ha diritto
Condòmini

Si può beneficiare del superbonus del 110% nel caso in cui gli interventi vengano realizzati sulle parti comuni. Le spese vanno ripartite tra i beneficiari finali, vale a dire tra i condòmini, in base ai millesimi posseduti. Possono essere, ad esempio, persone fisiche, professionisti e imprese, comprese le società di persone o capitali. L’agevolazione interessa sia le abitazioni (anche se non sono adibite ad abitazione principale) sia uffici o negozi. L’Agenzia delle Entrate dovrà precisare se rientrano nella categoria soggettiva dei condòmini anche i proprietari di più unità immobiliari che costituiscono un unico edificio, con parti comuni, e se i condòmini potranno beneficiare del superbonus del 110% anche per le spese sulle singole unità immobiliari o solo per le spese sulle parti comuni.
Persone fisiche

Possono ottenere il superbonus del 110% le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni. La detrazione comprende anche gli interventi sulle parti comuni se le unità immobiliari si trovano in edifici con più case, uffici o negozi di un unico proprietario e, quindi, non condominiali. Non ci sono vincoli sulla tipologia dell’immobile.

Il superbonus non viene riconosciuto alle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari, diversi da quello adibito ad abitazione principale, a meno che si tratti di interventi antisismici o dell’installazione di impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo.

Si ha diritto, invece, nel caso in cui l’edificio unifamiliare sia adibito ad abitazione principale, cioè quella in cui il contribuente dimora abitualmente con la sua famiglia ed ha la sua residenza anagrafica. L’abitazione principale rimane tale anche se viene parzialmente affittata e, quindi resta il diritto al superbonus.
Superbonus 110%: gli interventi antisismici

Danno diritto al superbonus del 110% gli interventi antisismici che già oggi godono delle agevolazioni, quindi quelli effettuati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 sempre dal 1° luglio al 30 settembre.
Quali lavori

Le opere per le quale si riconosce la detrazione sono quelle finalizzate alla messa in sicurezza statica delle parti strutturali degli edifici abitativi.

La detrazione non interessa, invece, gli interventi combinati eseguiti sulle parti comuni di edifici condominiali, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica.
Tetto di spesa

Il tetto di spesa è fissato in 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno.
I beneficiari

Il superbonus interessa anche gli acquirenti delle nuove unità immobiliari risultanti dalla ricostruzione degli edifici demoliti per ridurne il rischio sismico, da parte di imprese di costruzione e ristrutturazione, in relazione al prezzo di acquisto delle stesse ed entro il massimale di spesa già citato.

Possono beneficiare del superbonus le persone fisiche che detengono le unità immobiliari al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, articoli e professioni. L’agevolazione è valida anche per le seconde case. La detrazione spetta anche a soggetti Ires come gli ex Iacp, alle società aventi le stesse finalità sociali (per gli immobili di edilizia residenziale pubblica di loro proprietà o da loro gestiti per conto dei Comuni) e alle cooperative di abitazione a proprietà indivisa.
Il credito d’imposta

Il decreto dà la possibilità o di godere direttamente della detrazione fiscale o di trasformarla in credito d’imposta, con la facoltà di cederlo all’impresa che effettua i lavori o a terzi.

È anche possibile convertire la detrazione in un pari contributo a mezzo sconto in fattura da parte del fornitore, il quale potrà, a sua volta, utilizzarlo come credito d’imposta, a sua volta cedibile.
Superbonus 110% e bonus facciate

Non vanno confusi il superbonus del 110% per il miglioramento energetico o antisismico degli edifici ed il bonus del 90% per i lavori sulle facciate. Questi ultimi, però, possono beneficiare della detrazione del 110% se abbinati ad uno degli interventi trainanti già citati, come ad esempio il cappotto termico. A patto che i requisiti e le caratteristiche degli immobili corrispondano in entrambi i casi.


Va ricordato, infatti, che hanno diritto al bonus facciate i contribuenti (anche le imprese e le società, anche se di capitali e soggette all’Ires) e gli edifici che sorgono in zona A o B del Comune in cui si trovano (o strumentali, nel caso delle imprese). La detrazione del 110%, invece, prevede per i fabbricati dei requisiti diversi, come visto in precedenza.

Il superbonus si applica anche a tutti gli interventi sul risparmio energetico qualificato solo se vengono eseguiti congiuntamente almeno uno dei lavori trainanti nel periodo indicato (dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021).
Superbonus 110%: il credito d’imposta

Abbiamo già parlato del credito d’imposta per quanto riguarda i lavori di messa in sicurezza antisismica degli edifici. Il concetto per tutti gli altri interventi che riguardano il superbonus del 110% è praticamente identico. Eccolo spiegato in maniera sintetica, in attesa di ulteriori precisazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Uso del credito d’imposta

Chi sostiene delle spese per i lavori tra poco elencati, può optare come alternativa alla detrazione diretta per:

    la trasformazione dell’importo in credito di imposta con possibilità di successiva cessione ad altri soggetti (fornitori, istituti di credito, altri intermediari finanziari);
    un contributo sotto forma di sconto in fattura, pari, al massimo, all’importo della spesa fatturata, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Significa che è possibile effettuare gli interventi anche gratis.
Lavori per cessione del credito o sconto in fattura

Interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo.

Interventi di ristrutturazione edilizia sulle parti comuni condominiali nonché sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze, normalmente agevolati con la detrazione del 50%. Sulle parti comuni condominiali sono compresi anche gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Interventi di efficienza energetica, inclusi quelli per cui è prevista la detrazione del 110%.

Interventi per l’adozione di misure antisismiche, incluse anche in questo caso le spese per cui sarà possibile godere della super detrazione del 110%.

Interventi per il recupero o il restauro della facciata degli edifici esistenti, già in precedenza agevolati dalla legge di stabilità 2020 con il riconoscimento della maxi detrazione del 90% (bonus facciate). Nel caso in cui i lavori sulla facciata siano di isolamento termico con interessamento dell’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo, i contribuenti potranno usufruire della super detrazione del 110%.

Interventi per l’installazione di impianti solari fotovoltaici, compresi quelli agevolabili al 110% se rispondenti ai requisiti.

Interventi per l’installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, normalmente agevolate con la detrazione del 50%.

Occorrerà fare generalmente riferimento al criterio di cassa, ossia alla data dell’effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono. Per le imprese individuali, per le società e per gli enti commerciali, si dovrà far riferimento al criterio di competenza.
Modalità per la cessione del credito


L’Agenzia delle Entrate ha creato una piattaforma telematica per la cessione del credito d’imposta a cui il contribuente può accedere per visualizzare i crediti ricevuti, accettarli o rifiutarli.

In seguito all’accettazione, i crediti visibili nel proprio cassetto fiscale sono utilizzabili in compensazione tramite modello F24. Altrimenti, i crediti ricevuti possono essere ulteriormente ceduti.

La piattaforma è accessibile anche ai fornitori che hanno realizzato interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico, per confermare l’opzione per lo sconto già comunicata, tramite la piattaforma stessa, dai soggetti aventi diritto alle relative detrazioni.
Controlli e sanzioni

L’Agenzia delle Entrate controllerà tutta la documentazione presentata dal contribuente e relativa ai lavori e ai requisiti che danno diritto al superbonus del 110%. In caso di assenza dei requisiti, provvederà a recuperare l’importo corrispondente alla detrazione non spettante, maggiorato degli interessi e delle sanzioni:

    nei confronti del contribuente;
    in solido con il fornitore venisse riscontrato il «concorso nella violazione» insieme a chi ha ceduto il credito d’imposta.

                                                                                            fonte:la legge per tutti