martedì 2 luglio 2019

Primo step per comprare casa: verificare l'atto di provenienza.


Quando si compra casa, uno dei controlli più importanti da eseguire per stabilire la regolarità dell’immobile ed evitare brutte sorprese, è quello sulla “provenienza” del bene. Occorre, cioè, ricostruire i passaggi che hanno portato il venditore ad essere pieno titolare del bene e legittimato a disporne. Per svolgere questa verifica è necessario richiedere l’atto di provenienza. L’atto di provenienza di un immobile è il documento (atto notarile, sentenza, decreto) che assegna ad una persona la titolarità dell’immobile stesso. A volte si fa confusione su cos’è l’atto di provenienza e non è chiaro neppure come reperirlo: chi lo deve fornire? Quando serve? Vediamolo nel dettaglio.

Che cosa è l’atto di provenienza
Solitamente si pensa sia semplicemente ed esclusivamente l’atto con il quale il venditore, a sua volta, ha acquistato l’immobile. Ma non sempre è così. Chi vende un’unità immobiliare non deve averla per forza acquistata: può averla ricevuta in donazione, nel qual caso l’atto di provenienza sarà rappresentato dall’atto notarile di donazione, oppure può averla ereditata, nel qual caso la provenienza sarà desunta dalla dichiarazione di successione, dall’eventuale testamento, dall’accettazione dell’eredità – trascritta nei registri immobiliari – e dall’originario titolo di acquisto del defunto, unitamente ai riscontri sulle certificazioni anagrafiche per individuare il legittimo erede. L’atto di provenienza, inoltre, potrebbe essere rappresentato da un provvedimento giudiziale: si pensi a quelle ipotesi in cui si diviene proprietari (o titolari di un diritto reale) in ragione dell’usucapione, accertata con sentenza da un giudice. Non solo, l’Autorità Giudiziaria può trasferire la proprietà degli immobili attraverso decreti emanati nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari. Anche questi rappresentano atti di provenienza e come tali possono dover essere esibiti in occasione della vendita.

Quali informazioni contiene
Il documento, sia che provenga da un tribunale che dal notaio, contiene tre informazioni principali: - chi è il titolare dell’immobile: e quindi la persona, fisica o giuridica che ha diritto di proprietà sull’immobile (in caso di più proprietari il documento riporta le quote di appartenenza di ciascuno); - a che titolo è diventato proprietario dell’immobile: che si tratti di proprietà piena, nuda proprietà, proprietà superficiaria, usufrutto e così via; - eventuali clausole di utilizzo: ad esempio condizioni sospensive o risolutive, limitazioni, vincoli, servitù o simili.

Quando serve
In generale l’atto di provenienza di un immobile è necessario per stipulare un atto di compravendita, un mutuo ipotecario, o ogni altro atto dispositivo del diritto detenuto. Nel caso della compravendita, il documento permette al potenziale compratore di capire chi sia legittimato alla valida vendita dell’immobile. Se l’immobile è stato costruito direttamente dal venditore, allora occorrerà l’atto di acquisto del terreno, unitamente al permesso di costruire. Nel caso di mutuo ipotecario, l’istituto di credito analizzando il titolo di provenienza può valutare quali diritti ha il mutuatario sulla casa e in quale quota, oltre ad individuare eventuali limiti alla ipotecabilità del bene.

Chi lo rilascia
Secondo la legge può essere rilasciato da due autorità: il notaio che ha rogato l’atto o il giudice. Il notaio generalmente consegna il documento al soggetto che ha acquisito diritti sul bene a seguito del trasferimento di proprietà, a prescindere che si tratti di atto di compravendita, divisione, donazione o altro. Se si tratti di notaio pensionato o trasferito è l’Archivio notarile distrettuale che rilascerà la copia. In alternativa al notaio, un atto di provenienza può essere rilasciato da un giudice. Come accennato precedentemente, una sentenza di un Tribunale equivale a un atto di provenienza ad esempio quando si pronuncia su una causa per usucapione o quando assegna un immobile a un aggiudicatario dopo una procedura esecutiva immobiliare. La ricostruzione della “provenienza” non è sempre attività semplice, soprattutto quando essa sia il frutto della sommatoria di fatti, situazioni, documenti, certificazioni. Per questo motivo, quando ci si accinge a comprar casa, è sempre opportuno servirsi da subito di un consulente qualificato, come un notaio, che saprà valutare nel complesso la fattibilità dell’operazione.

sabato 29 giugno 2019

Decreto crescita 2019, novità per l'immobiliare


Il dl crescita che ha avuto il via libera anche dal Senato contiene importanti misure per il real estate che riguardano, tra l'altro anche gli affitti brevi e le imposte sulla casa. 
Vediamo quali sono le principali novità del decreto fiscale 2019 per l'immobiliare

giovedì 30 maggio 2019

PORTE E FINESTRE PER LA TUA VILLETTA




La sostituzione dei serramenti della tua villetta o porzione bifamiliare, figura tra gli interventi di riqualificazione energetica più gettonati.

martedì 26 febbraio 2019

La "nuda proprietà": una forma di investimento.


1. Cos’è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.
2. Quali sono i vantaggi della nuda proprietà per chi vende?
Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità, oppure aiutare i suoi figli a comprare una casa e/o avviare un’azienda.
3. E per chi compra?
Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base all’età dell’usufruttuario. Durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario.
4. Chi è l’usufruttuario?
L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o entro un periodo determinato in fase di contratto. 
L’usufruttuario può essere una persona sola oppure due coniugi. Se vuole, l'usufruttuario può anche affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà. Eventualmente, l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà, oppure in accordo con il nudo proprietario post-contratto.
5. Chi è il nudo proprietario?
Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l’uso: ti compro la casa, ma ne verrò in possesso quando la lascerai.
Il nudo proprietario ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso, potendo nel caso realizzare un guadagno perché l’immobile può essersi rivalutato, e contemporaneamente, trascorso il tempo, sarà aumentata l’età dell’usufruttuario.
6. Si può vendere anche la nuda proprietà di una seconda casa o di una casa affittata?
Sì, tutti i vantaggi rimangono gli stessi. Nel caso in cui la casa sia affittata, l’usufruttuario continuerà a percepirne gli affitti.
7. Chi paga le spese, l'ici e l' irpef?
Le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario, cioè di chi ci vive (custodia, amministrazione, manutenzione generale). 
L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Così come le spese straordinarie (le spese strutturali) sono a carico del nudo proprietario.

venerdì 25 gennaio 2019

IL non SEGRETO PER VENDERE LA MIA CASA

Qual’è l’ulteriore opportunità che le vogliamo offrirle ?

Una volta visionata la sua casa e concordato con lei il prezzo di vendita, giusto, il massimo possibile che si possa realizzare in questo momento, si parte con il piano di promozione.